第七章房地产法律制度（专科ppt课件）.ppt

,第六章 房地产法,房地产法概述,第一节 房地产的概念一、房地产的含义和属性（一）不动产和房地产1、不动产概念界定：财产物不动产房地产,2、房地产不动产的主要部分,房地产一词本是经济学概念，后被广泛应用于我国内地和港澳两地。无论大陆法系和英美法系都没有“房地产”这一法律称谓，我国现行许多法律法规都使用了房地产一词，但并没有明确其含义 。 房和地有机整体论。认为“房地产是房屋建筑物和建筑地块的有机组成体”。 房产和地产统称论。认为“房地产从字面上看是房产和地产的统称，即房产和地产的合称”。,界定房地产的两个基本点,首先，房产是不能够和地产分开的，房产和地产是不可分割的统一体。而作为土地本身而言，大致有三类用途：承载用地（建筑用地，城市商业用地）；养力用地（种植，养殖用地）；富源（矿藏）地。只有第一类地才是房地产中的“地”。 其次，房地产具有不可移动性，于是房地产的价值就不仅仅取决于自身，还取决于它与自然区位和社会网络的关系，比如学校，医院，娱乐场所，商业街区，车库等配套措施于是，关于房地产的界定，还应该包括它的衍生权利。,（二）房地产的属性,1、自然属性：固定-不可移动性；耐久-使用的长期性；异质性独特性和不可替代性；保值增值性-对抗通货膨胀2、经济属性：高资本性；其利用适应物价变动的缓慢性；投资和消费双重性；3、法律属性：不动产性；财产权利的重要性；房地产的不可分性。4、社会属性：社会效应；美学价值；心理效应 。,二、房地产业的含义和特征,（一）含义：指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。综合性较强：建筑、金融信托、建材、装潢、服务。相对独立：联合国将其列为经济类标准行业第八类（共10类）；我国将其列为经济行业第七位（共13类）1985年，明确房地产业为第三产业,（二）房地产业的特征,1、开发经营的对象（土地）具有特殊性：土地交易一级市场-土地二级开发。2、先导性：关联度大，产业链长3、地域性：4、投资大、周期长、收益大、风险大5、较强的国家干预性6、发展具有周期性,三、房地产市场及其分类,（一）房地产市场的特征1、特征：（1）非“物”流性”商流”；（2）交易客体的特殊性：融合性；权利不完整性；异质性；稀缺性（3）地域性；（4）不完全竞争性,（二）我国房地产市场的类型,1992年国务院关于发展房地产业若干问题的通知，划分三级市场类型：1、一级市场：土地使用权出让市场国家垄断经营 土地储备制度的完善2、二级市场：取得土地使用权的房地产经营者和其他经营者，以及与不特定的广大消费者之间的平等法律关系3、三级市场：投入使用后的房地产交易市场,第二节 房地产法的基本理论问题,一、概念和调整对象（一）房地产法的概念和特征：国家制定或认可的调整房地产开发和交易、经营和管理等过程中所形成的房地产关系的法律规范的总称。,（二）房地产法的调整对象 （略）,1、房地产民事关系2、房地产行政关系3、房地产社会保障关系,二、房地产的渊源和体系,（一）房地产法的渊源1、宪法中的房地产规范2、基本法中的房地产规范3、国务院制定的行政法规中的房地产规范4、国务院所属各部委发布的命令、指示和规章中的5、地方各级人大和各级政府发布的决议、命令等6、最高院有关房地产的司法解释7、政策性规范,（二）房地产法的体系,1、法理上的划分：1）法律部类结构：以私法属性为主，兼具公法和社会法性质2）法律部门结构：房地产民事法律规范（民法部门）-房地产行政法律规范（行政法部门）3）效力层级结构：不同效力等级的规范性文件构成,2、如何构建我国房地产法的体系 （略）,（1）房地产法的外在表现形式是房地产法的立法体系，而其内部结构就是房地产法的体系，无论外在多么凌乱，内在结构应该是统一、协调的。（2）城乡统筹，既覆盖城市，又涵盖农村的房地产法体系，尽快实现农村和城市房地产市场的统一,3）要强化民事私法在房地产法体系中的统领作用高扬房地产民事权利，促进房地产交易为主体的法律体系房地产法的体系房地产财产法；房地产登记法；房地产开发建设法房地产交易法；房地产服务法（主要包括房地产中介服务、物业服务）房地产社会保障法房地产管理法,三、房地产法的性质和作用 （略）,（一）房地产法的性质1、房地产法性质的学术争论及评析（1）经济法说；（2）行政法说；（3）独立法律部门说（4）综合法律部门说（5）民法说,2、房地产法的性质应该定位于民法,（1）房地产的不动产属性决定房地产法属于民法范畴（2）房地产活动中的行为本质上是民事行为（3）房地产业发展中遇到的问题渴求通过民事规则加以解决（4）物权法、合同法等民事基本法要求房地产规则必须与这些民事基本法相互协调一致（5）域外房地产的立法经验也验证房地产法应纳入民法领域,（二）房地产法的基本原则,1、土地有偿、有期限使用2、节约用地、保护耕地3、逐步改善居民生活条件4、登记制度,四、房地产法律关系,（一）房地产法律关系的概念和特征1、当事人之间因房地产这类财产而发生的，由房地产法调整的具有权利义务内容的社会关系。2、特征：1）客体具有特殊性；2）房地产法律关系中国家地位的特殊性 A. 国家是地产所有权的主体 B. 国家在土地出让法律关系中居于垄断地位 C. 国家在房地产行政管理法律关系中居于支配地位3）房地产法律关系一般为要式法律关系4）房地产法律关系以民事法律关系为主要特性主体的平等性、权利义务的对等性、相互性,（二）房地产法律关系的要素,1、房地产法律关系的主体（1）国家；（2）集体组织；（3）法人和其他组织；（4）自然人,2、房地产法律关系的客体,（1）房屋：土地上的房屋等建筑物及构筑物； 以建筑结构：在房产测量规范中建筑结构的类别有六种： 钢结构 钢、钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 混合结构 砖木结构 其它结构以用途：住宅，工业厂房，仓库，办公，政府，文娱等以是否建成：期楼，现楼以产权不同：公房，私房以价格不同：商品房，微利房（限价房），福利房（廉租房、经济适用房）,（2）土地,所有制不同：国有土地；集体所有土地经济用途不同：承载用地；养力用地；富源地对土地开发利用的不同： 过生地未开发的荒地 生地已经完成了规划的土地，但未开发 熟地已经完成开发，可供建设地上物的土地过熟地已经完成开发，已建设地上物的土地,（3）行为,房地产法律关系的主体在房地产活动中的作为和不作为。比如：审批房地产开发企业设立的行为；房屋拆迁所指向的具体拆迁行为开发行为；交易行为处罚行为；登记行为维修行为；装修行为物业服务行为,3、房地产法律关系的内容,（1）房地产物权法律关系：权利义务（2）房地产债权法律关系：债权债务-权利义务相对（3）房地产管理法律关系：管理、被管理,第三节 房地产法的发展和完善（略）,一、我国房地产法的形成和发展（一）产生和发展1、我国古代：土地制度为核心的2、封建社会：对土地和房屋的规定是比较完备的3、民国时期：土地私有制中华民国民法典4、新中国成立前各革命根据地和解放区的土地法,（二）新中国房地产法发展概况,1、19491976年（1）1949-1954：第一，接收旧档案，废除旧制度，没收敌伪产；第二，保护公有和公民私有合法房地产；第三，建立新机构新制度（2）1955-1966：第一，私有房屋社会主义公有制改造；第二，私有企业占有土地赎买改造；第三，农村土地集体所有（3）1966-1976：破坏；停滞；强行收归国有国家对房屋的管理局限于房地产行政管理与直管公房维修养护；住房实行福利性低租金制；土地无偿、无限期使用，无流通交易,2、1978-1994年我国房地产立法概况,（1）1978年至宪法修正案出台之前。A. 投资主体改变国家统包，由国家、企业、个人共同投资解决城镇居民住房紧张问题B. 住房试点由租改卖C. 房地产行政管理工作不断强化D. 土地使用权出让开始试点,（2）宪法修正案的出台至城市房地产管理法,1988年宪法修正案：土地国有，土地使用权可依法转让 1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革、房地产综合开发与经营管理、房地产行政管理 1993年，十四大，宪法修正案，社会主义市场经济 1994年7月5日，城市房地产管理法：国有土地有偿有期限使用制度；房地产价格评估制度；房地产成交价格申报制度；房地产价格评估人员的资格认证制度；土地使用权和房屋所有权登记发证制度,3、城市房地产管理法出台至今,（1）1998年修订通过了土地管理法A. 切实保护耕地为核心。“圈狼”“保羊”B. 舍弃土地管理分级限额审批，确立以土地用途为核心的新型土地管理制度C. 调整了各级政府土地管理职责，强化国家对土地管理D. 重视对民事主体财产权利的保护E. 强化土地执政，加大对土地违法行为的处罚力度,（2）践行土地储备制度,土地储备制度的改善（1）修改土地管理法，增加国家实施土地储备制度的条款，以土地管理基本法的形式明确土地收购储备的合法性依据（2）修改拍卖法，准许土地使用权拍卖可适用（3）制定土地储备条例，将土地收购储备制度的目的、性质，土地收购储备的客体适用的范围，土地储备中心的法律地位、职责和权力，土地收购的法定方式和程序，土地储备资金的运作和管理办法，土地储备中相应的法律责任,国土资源部、财政部、中国人民银行2007年12月3日联合制定发布了土地储备管理办法，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。 国家统计局报告建议取消囤地企业买地资格 北京杜绝变相囤地 8宗地未按期上市被亮“红牌” 深圳收回27宗闲置土地 超过七成已闲置5年以上 深圳将于年内开征土地闲置费 整治囤地开发商,（3）规范土地招拍挂办法,增加透明度；提高法律层次一是要求实行“净地”出让；二是合理控制单宗土地出让规模，要控制单宗土地供应规模，以增加土地供应宗数，吸引更多中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借资金实力圈占大面积土地，形成垄断。,三是规定每宗土地开发建设时间：每宗土地开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时形成住房有效供应； 四是加大闲置土地处置力度：对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20征收。满两年未动工开发，坚决无偿收回,（4）司法解释愈发关注房地产领域中的新问题,2002年6月11日关于建设工程价款优先受偿权问题的批复2003年4月28日关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释2004年10月26日关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释2005年6月18日关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件法律问题的解释2005年7月29日关于审理涉及农村土地承包合同纠纷案件适用法律问题的解释,（5）修订城市房地产管理法（2007年8月30日）,为防止物权法实施后我国城市拆迁出现无法可依的状况，全国人大常委会2007年8月24日开始审议城市房地产管理法修正案草案，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。A. 城市住宅拆迁不再“无法可依”拆迁城市居民房屋先要保障居住条件 拆迁补偿：以财产权的名义,B. “小产权”将走出土地管理灰色地带 小产权与大产权的区别小产权的房子能买吗？“小产权”将得到更加细化的法律解释,6）发布土地登记办法（2007年12月30日）,为规范土地登记行为，保护土地权利人的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法和中华人民共和国土地管理法实施条例，制定本办法（2008年2月1日生效）。 统一登记各级土地权利 。,（7）2008年2月15日建设部颁布房屋登记办法,为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法、村庄和集镇规划建设管理条例等法律、行政法规，制定本办法。 7月1日生效。城乡一体登记：国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 兑现了物权法关于房产权利统一登记的预期,（8）中华人民共和国耕地占用税暂行条例,为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护耕地，制定本条例。国务院，2007年12月1日，08年1月1日生效耕地占用税的税额规定如下：一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。,（9）中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则 ,财政部、国家税务总局 2月26日颁布，当日生效因污染、取土、采矿塌陷等损毁耕地的，比照条例第十三条规定的临时占用耕地的情况，由造成损毁的单位或者个人缴纳耕地占用税。超过2年未恢复耕地原状的，已征税款不予退还。各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表 地区 每平方米平均税额（元） 上海45 北京40 天津 35 江苏、浙江、福建、广东 30 辽宁、湖北、湖南 25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川 22。 广西、海南、贵州、云南、陕西 20山西、吉林、黑龙江17内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12,三、我国房地产法的缺陷和完善,（一）我国现阶段房地产法存在的问题1、房地不统一，缺乏权威性2、部门规章、政策及各地法规在实践中占主导地位，造成法律体系的冲突。欠缺协调性3、调整区域有局限-缺乏农村房地产调控4、法律多应急，存在短期行为和严重滞后现象5、行政权力与民事权利的边界不清6、政策法规界限不清；政策性文件远远多于法律文件，效力层次不高；甚至还相互矛盾,（二）完善的思考,1、重视房地产民事法治建设，完善房地产民事法律制度（1）应从注重管理功能向注重对私权保护的观念转变，如对房地产民事权利的确认、房地产民事主体的平等保护（2）立法设计应从注重保护国家利益向保护国家、集体和个人三者利益相结合的观念转变（3）由城市向城乡统一并重转变；由房地产概念的封闭性向物权法不动产概念的开放性转变,房地产权属制度,第一节 城市房屋权属制度 一、房地产权属制度简介 房地产权属的概念在我国房地产立法上并无明确规定。一般认为，房地产权属是指房地产权利的归属，表明的是房地产权利在主体上的归属状态。从房地产权属的含义可以看出，房地产权属和房地产权利是两个相互联系、密不可分的概念。,所谓房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利，包括房地产物权、债权和继承权在内的具有财产内容的权利。作为民事权利的房地产权利本身与权利主体并无必然联系，平等的民事主体都可以成为房地产权利的享有者，也就是房地产权利只强调权利本身。而房地产的权属则是与权利主体相关联的一种法律制度，法律既可以将一定的房地产权利赋予一定的主体，也可以限制一定的主体享有某种房地产权利。如划拨土地使用权只能由法律规定的特定主体(国家机关、非营利的单位)拥有(尤其是新产生的划拨土地使用权)，集体建设用地使用权的主体亦有限制。,在我国，房地产权利包括土地所有权、土地使用权、土地他项权利、房屋所有权、房地产相邻关系、建筑物区分所有权、房地产抵押权等。本章仅着重阐述房屋所有权、房屋权属登记、房地产相邻关系三个方面的内容,二、城市房屋所有权的概念和特征,(一)城市房屋所有权的概念 城市房屋所有权，是指城市房屋所有人对房屋享有的占有、使用，收益和处分的权利。我们可以从以下几个方面来理解房屋所有权的含义。(1)城市房屋所有权的主体可以是自然人，也可以是法人或者其他组织。具体来讲，在我国，国家、企事业单位、社会团体和个人以及外国组织或者个人都可以成为城市房屋所有权的主体。 (2)城市房屋所有权的客体是依附于一定土地上的房屋。,(3)城市房屋所有权是一种完全支配的权利，是房屋所有人对其所有的房屋为全面支配的权利。这种支配权的表现形式体现在房屋所有权的权能方面。 占有权能。它是指房屋所有人对于房屋的占领、控制。占有是行使房屋支配权的前提和基础。在一定条件下，占有可以与房屋所有权分离。如在房屋出租时，其房屋被承租人占有，而所有权不发生改变。 使用权能。它是指依照房屋的性能和用途，在不毁损房屋或者变更其性质的情形下对房屋加以利用，从而满足生产生活的权能。使用权能可以由所有权人行使，也可以由非所有权人行使(如承租人)。,收益权能。它是指收取房屋产生的新增经济价值的权能。如房屋所有权人出租房屋收取的租金。 处分权能。它是对房屋进行处置，从而决定房屋命运的权能。由于处分权能决定着房屋的命运，所以只能由房屋所有权人来行使，非所有权人不得随意处分他人的房屋。处分一般分为事实处分和法律处分。事实处分，是使房屋的物质形态发生变更和消灭，如将房屋拆除等。法律处分是依照房屋所有权人的意志，通过某种法律行为对房屋进行处理，如房屋的转让、抵押等。,排除他人于涉、妨害的权能。我国民法通则第七十一条在规定所有权的权能时，并没有列出排除他人干涉、妨害的权能，但依所有权的排他性，应该认为所有权具有此项权能。依此项权能，当所有人对其所有房屋进行占有、使用、收益及处分时，如遇到他人的非法干涉与妨害，可以根据其受干涉、妨害的具体情况，请求排除妨害、返还原物、恢复原状、赔偿损失。,(二)城市房屋所有权的特征,第一，房屋所有权是绝对权。除房屋所有权人之外的任何人都是该房屋所有权的义务人，房屋所有权人对房屋行使所有权不需要他人的积极行为。 第二，房屋所有权具有排他性。同一房屋上不可能存在两个房屋所有权。第三，房屋所有权是一种最完全的权利。权利人可以享有占有、使用、收益和处分其房屋的权利，可以全面支配其房屋的一切可能性。,土地管理法律制度（略）,土地管理法律制度概述一、土地的概念与特性 (一)土地的定义 从地理科学的角度看：土地指地球的表面，包括海洋、大陆、内陆水面、高山和南北极冰川。 从法学的角度看：土地是一国领土范围内的陆地、滩涂、岛屿等一切土地。从土地管理的角度看，比较公认的土地定义是：土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的白然历史综合体。这一定义包括以下几层含义,(1)土地是综合休。组成土地的各要素在一定的时间和空间内相互联系、相互作用、相互依存而形成一定结构和功能的有机整体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独要素。(2)土地是自然的产物。土地是自然的产物，不是人类劳动的产物，但人类活动可以引起土地有关组成要素性质的变化，田而引起土地性质和用途的变化。(3)土地是地球表面具有固定位置的空间客体。它具有立体的垂直剖面，包括地表、地面，也包括较深的地下，有较大的向上、向下范围。,(4)土地是地球表面的陆地部分。海洋和陆地是地球表面的两大部分，相互之间有着区别明显的自然地理特征。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。将土地限定在陆地范围，符合人们的一般认识。 (5)土地包括人类过去和现在的活动结果。人类活动影响土地的性质和用途。土地新产生的性质和用途与人类的活动成果密不可分。没有这些成果，土地就不具备这些用途。,(二)土地的自然特性和经济特性,土地的特征，包括自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则是指利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。 1土地的自然特性 (1)土地位置的固定性。土地是自然生成物，总是固定在地球表面的某个位置，不可能被转移。这个特点表明，土地的利用具有鲜明的地域特性。,(2)土地质量的差异性。(3)土地使用价值的永久性 。(4)土地面积的有限性。,2土地的经济特性,土地的自然特性决定土地的经济特性，是经济特性的前提和基础。土地的经济特性主要包括以下几个方面。(1)土地的有限性以及由此引起的土地经营的垄断。 (2)土地是生产力的重要构成要素。 (3)改变土地用途的困难性。 (4)土地的增值性,二、土地管理的概念,土地管理是指国家运用行政、经济、法律、技术等手段，为维护土地所有制、调整土地关系、合理组织土地利用，而进行的计划、组织、指挥、协调、控制等综合性活动。其本质是对土地的行政管理 。,三、土地管理法,根据法条，介绍该法。,城市房屋拆迁概述,房地产开发法律制度,城市房地开发概述 一、城市房地产开发的概念所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。对房地产开发的概念的理解，可以从以下几个方面把握。,1城市房地产开发的对象是城市规划区内的国有土地城市房地产开发的对象是城市规划区内的国有土地，依法取得国有土地使用权是房地产开发的前提。农村集体土地不能直接用于房地产开发，只有通过国家征收转为国有土地后，才能成为房地产开发用地,2城市房地产开发的内容主要包括进行基础设施建设和房屋建没 城市房地产开发不仅局限于我们日常所了解的城市商品房开发、城市基础设施建设，工业、商业、金融、旅游等行业中的房屋建设也属于城市房地产开发的内容。,(1)基础设施建设。包括土地开发或再开发。一般情况下的土地开发包括供水、供热、供电、供气、排水、通讯和道路等设施建设及施工场地的土地平整。通过土地开发达到“三通一平”(水通、电通、路通和场地平整)或者“七通一平”(道路通、上下水通、雨污排水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整)，把自然状态的土地变为可供城市其他设施建设和房屋建设的建筑用地，也就是我们通常所讲的将生地变为熟地，为城市建设提供新的建设地段。而所谓土地再开发，则是通过一定量资金、劳动等的投入，在不增加城区现有土地使用面积的情况下，对械区原有土地进行改造，完善城市基础设施，提高现有土地的使用功能和利用效益。(2)房屋建设。指住宅建设，工业、商业、交通、仓库用房和文体科教用房等各类房屋建设。房屋建设是在基础设施上进行的一种再开发的行为。,二、城市房地产开发的分类,房地产开发按开发的规模、开发的范围、开发的目的、开发的内容等不同的标准可作不同的分类。1依城市房地产开发经营规模的大小，城市房地产开发可分为单项开发、小区开发，成片开发三类。,2依城市房地产开发的范围，城市房地产开发可分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造两类。3依城市房地产开发行为的目的，城市房地产开发可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发,4.依城市房地产开发的内容，城市房地产开发可分为基础设施建设和房屋建设 5. 依房地产开发企业资本结合方式，房地产开发可分为合作开发、合资开发和独资开发等。,三、城市房地产开发的特点,从房地产开发的概念及其分类可以看出，房地产开发有如下特征。1城市房地产开发综合性强、涉及面广，是多部门的协作活动。2城市房地产开发投资大、周期长、风险高 。 3城市房地产开发与金融业联系紧密 。,介绍城市房地产开发经营管理条例,方法：以案例说明,第六章 房地产交易法律制度,学习提要本章阐述我国城市房地产交易法律制度，包括：城市房地产交易概述，房地产转让，房屋预售，房地产抵押，房屋租赁，房屋出典，房屋赠与和房屋交换。房地产交易法律制度，旨在规范交易当事人的房地产市场行为，保护正当的房地产交易活动及当事人的合法权益，防止非法的房地产交易活动和垄断经营，促进房地产交易市场的健康发展。通过本章的学习，要了解房地产交易的概念和特征；理解房地产转让、抵押应注意的问题；了解和掌握房地产转让、房屋预售、房地产抵押、房屋租赁、房屋出典、房屋赠与和房屋交换等吏易行为的主要法律要求。,第一节 城市房地产交易概述,一、房地产交易的概念 房地产开发企业在完成房地产开发后，必须经过交换过程才能最终被消费者所利用，这个交换过程就是房地产交易。房地产交易是指以房地产为标的而进行的转让、抵押和租赁等活动的总称。从法律的视角来看，房地产交易的本质是房地产权利在不同的市场主体之间发生转移,二、房地产交易的特征,房地产交易与其他商品交易相比，具有共性：两者都是发生在平等主体之间的民事法律行为，交易双方之间产生的是民事法律关系，在交易当中应当遵循民法的一般原则如平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则等。但较之其他商品交易，房地产交易的特殊性也是鲜明的，具体表现如下。,1标的物位置的固定性,房地产交易的这种特性主要是由土地及定着于其上的建筑物和构筑物的自然属性决定的。一般商品的交易，当出让人将商品交付给受让人时，商品往往都要发生空间上的转移。而房地产交易则不同，其标的物房地产属不动产，不能移动，一旦移动其经济价值就可能发生减少甚至丧失。因此，房地产交易的双方是通过所有权和使用权证书及交易合同进行交易，完成交易的标志是房屋所有权及其占用范围内土地使用权的转移或者是房地产权利主体的变更。因此，我国房地产立法采用公示登记制度来管理房地产的权利变动。,2房地产交易标的额大，专业性强,房地产作为典型的不动产，具有价值巨大和增值的特性，因此房地产交易较一般商品交易更加复杂。在交易过程中，无论是房地产的交易双方还是房地产管理部门，往往都保持谨慎态度。 同时，房地产交易的专业性强。我国房地产管理法规定，国家实行房地产价格评估和成交价格申报制度。房地产评估，应当按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，并且参照当地的市场价格进行评估。其他要求从事房地产市场估价业务的单位，应当向当地城市人民政府房地产行政主管部门提出申请，经审查同意，并经工商行政管理部门核发营业执照，成立房地产估价事务所，方可经营。房地产市场估价的专业人员，通过资格考试，取得资格证书，并进行注册后，方可上岗工作。,3房地产交易为要式法律行为,房地产交易通过各种交易合同形式实现，而且房地产交易引起的房地产权属变更必须办理房地产权届登记手续，才能完成。对此，城市房地产管理法规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”,三、房地产交易的原则,房地产交易的特殊性决定了房地产交易必须遵守下列原则。1房地一体原则房地产转让、抵押时，房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押。城市房地产管理法等法律、法规规定，房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例也规定，土地使用权转让时，其他地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让。,2依法登记原则,房地产交易必须依法登记。房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续，房屋的租赁必须向房产管理部门登记备案。我国相关法律对房地产的登记制度规定得较为详细、具体。如城市房地产管理法第三十五条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第五十九条规定：“我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地行政主管部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”第六十一条规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记。”,3成交价格申报原则,国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。,第二节 城市房地产的转让,一、城市房地产转让的概念城市房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。城市房地产转让管理规定第三条对“其他合法方式”作了具体的规定，主要包括：(1)以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权后发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。,第三节 商品房现售,商品房销售是城市房屋买卖中最为常见的形式。从实际情况看，许多群众是从商品房买卖中了解掌握房地产知识，了解国家房地产政策，了解物业管理的。商品房销售的形势某种程度上说，可以看成是我国房地产业的晴雨表、风向标。商品房销售不仅房地产开发商十分关注，普通群众亦十分关注。商品房销售管理不仅关系我国房地产业能否健康发展，也关系人民群众的切身利益。近些年来，国家十分重视商品房销售管理问题。城市房地产管理法在对房地产转让作出全面规定的同时，对商品房销售中的预售条件又进行了细化。另外，为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，2001年4月4日建设部发布了商品房销售管理办法，以行政规章的形式对商品房销售进行规范。根据相关法律、法规和规章的规定，我国现行商品房的销售管理包括两个方面：一是商品房现售，另一个是商品房预售。,一、商品房理售的概念,商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售的客体是已竣工验收合格的房屋。未竣工或者虽竣工但未验收，或者验收不合格的房屋不能现售。商品房现售应当符合一定的条件。,二、商品房预售的条件,商品房现售，应当符合以下条件。 (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； (2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；,(4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。,房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关前期物业管理的协议，并遵守房,地产开发企业制定的业主临时公约。,商品房销售管理办法对商品房现售作了一些禁止性规定。 (1)房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 (2)房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 (3)房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 (4)商品住宅按套销售，不得分割拆零销售,三、商品房预售合同,商品房现售合同，是指房地产开发企业与买受人达成的由买受人支付房价款，房地产开发企业将符合要求的商品房交付给买受人并办理产权过户登记手续，明确房地产开发企业和买受人权利义务的书面协议。2000年9月，建设部、国家工商行政管理局联合制定了商品房买卖合同(示范文本)建住房(2000)200号并下发各地参照执行。从该示范文本的内容看，商品房买卖合同应当明确以下主要条款。,(1)当事人名称或者姓名和住所。房地产开发企业的营业执照注册号、企业资质证书号等要在合同中反映出来。(2)商品房基本状况，包括商品房项目建设的依据(土地使用权的取得方式、规划用途、规划许可证号、施工许可证号等)。(3)商品房的销售方式，包括销售依据、现房还是预售房等。,(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。按照商品房销售管理办法的规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后町以在合同中直接约定总价款。,(5)交付使用条件及日期。(6)装饰、设备标准承诺。 (7)供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。 (8)公共配套建筑的产权归属。,(9)面积差异的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。商品房销售以建筑面积为面积计算单位时，面积误差按商品房销售管理办法规定进行处理。 面积误差比绝对值在百分之三以内(含百分之三)的，据实结算房价款。 面积误差比绝对值超出百分之三时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。,1.介绍城市房地产管理法2.城市商品房预售管理办法3. 城市房地产转让管理规定4.商品房销售管理办法,第七章 物业管理业与业主自治管理,一、物业概念一般认为，“物业”指的是已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。一个完整的物业一般包括四个构成部分：建筑物本体、附属设备、公共设施和建筑地块。,二、物业管理为使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活，需要建立对物业的系统有序的管理与维修养护，即“物业管理”。物业管理的主体是物业的所有权人，权利人可以自行对物业进行管理，也可以委托物业管理服务企业等进行管理。后者在社会分工日益发展的背景下，显得尤为重要。（一）自行管理与委托管理我国物权法第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。因此，对于区分所有建筑小区内建筑物及其附属设施的管理，可分为自行管理与委托管理。,自行管理：自住型物业管理，指业主不委托专业管理机构而由自己直接实施管理。委托管理：也就是我们熟悉的委托物业管理服务公司对建筑区划内物业进行管理与维护。由业主通过选聘物业管理企业，按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和持续的活动。,物业管理的内容,就住宅类建筑物区分所有权小区而言，物业管理的内容通常包括以下内容：1.区分所有建筑物及附属设施设备的维修与养护；2.区分所有建筑物小区的卫生清洁、绿化管理工作；3.区分所有建筑物小区的停车管理；4.区分所有建筑物及附属设施设备水、电、气等图纸、档案资料的保存管理工作；5.物业管理资料的记录、公式与保存等。,业主住房被盗，物业公司应否赔偿？ 某小区业主李某，上班回家后发现自己的住房被盗贼光顾，房内的财物损失上万元，盗贼已经逃之夭夭，负责小区安全的保安没能提供有力的线索，门卫也没有陌生来访人员的登记记录。李某认为，物业公司与小区业主签订的合同中承诺小区为封闭式管理，自己交纳了物业管理费，自己住宅的安全却没有得到保护，于是将物业管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盗贼被抓获。该盗贼供认自己是从小区的一个忘记上锁的侧门进入小区行窃的。,提供停车位客户轿车丢失怎么办？,近日某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进入大厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行了发卡工作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保管！）。该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈争执。,电梯坠楼,谁负责?,年月的一天深夜，胥某回到