房屋登记官考试培训ppt课件基本制度与政策二.ppt

登记官考试之房地产管理基本制度与政策（二）武汉理工大学 黄学军,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,关于考试,共四章第三章 房地产业概述第四章 建设用地制度与政策 第五章 城市房屋拆迁管理制度与政策（不考）第六章 规划和建设工程管理制度与政策 第七章 房地产开发经营制度与政策,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,关于考试,房地产登记制度与政策共80题，单项选择题共40题，每题限60秒内完成； 每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。 多项选择题共20题，每题限120秒内完成； 每题由1个题干、5个备选项组成，其中有24个为个正确或符合题意的选项。判断题共20题，每题限30秒内完成。 每题为一个陈述句。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,关于考试,房地产登记制度与政策 共80题， 本部分共四章，约占30%单项选择题共40题，12题多项选择题共20题， 6题判断题共20题， 6题,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,第一节 房地产业概述掌握：房地产业的基本概念。熟悉：房地产业的作用。了解：房地产业的细分 房地产业的历史沿革。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,一、房地产业的基本概念 157页 房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，（5个词） 包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。（4类） 在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。 我国现代房地产业随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,二、房地产业的作用 157、158页 基础性 先导性 支柱性 有7条具体内容。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,三、房地产业的细分 158、159页 房地产业主要包括 房地产开发经营 房地产中介服务、 物业管理 其他房地产活动。 房地产业可分为： 房地产开发经营业 房地产服务业 房地产服务业房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业：房地产咨询业、房地产估价 业和房地产经纪业。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,四、房地产业的历史沿革 159、160页发展大体上可以分为下列五个时期；中国在3 000多年前就出现了田地的交换和买卖。 1978年以后。随着经济体制改革的全面展开，在城市进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，房地产业萌生。1987年10月25日，中国共产党第十三次全国代表大会沿着有中国特色的社会主义道路前进的报告第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,第二节 住房制度概述掌握：现行城镇住房政策熟悉：城镇住房制度改革,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,161页我国住房制度包括城镇住房制度和农村住房制度：农村住房制度：自建、自住、住房私有城镇住房制度改革：三个阶段：80-91 试点探索 92-02 全面推进 出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配 03以来 深化改革 住房保障制度,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,二、 现行城镇住房政策 162-164页住房供应政策：商品住房 保障性住房（廉租住房、经济适用房） 政策性住房（棚改安置住房、限价商品房 公共租赁住房、单位建设住房）住房分配政策：住房公积金、住房补贴配套政策：财政、金融、土地政策,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,第三节房地产法律体系掌握：房地产法的概念与调整对象熟悉：房地产法律体系 军事房地产法律政策规定,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,一、房地产法的概念与调整对象 164页（一）房地产法的概念房地产法是调整房地产法律关系的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指城市房地产管理法。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,（二）房地产法的调整对象 165页房地产法有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是以房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法的调整对象包括： 房地产开发关系 房地产交易关系、 房地产行政管理关系 物业管理关系。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,165页1房地产开发关系，是指开发商在依法取得土地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系， 包括两方面的内容： 第一，获得土地使用权， 第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,165页2房地产交易关系，是指参与房地产转让、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括： 房地产开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、 房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系， 房地产所有权人将房地产抵押给他人所形成的抵押关系等。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,165页3物业管理关系，是指物业所有者（业主）委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。 物业管理发生面比较广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,165页4房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。 典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,二、房地产法律体系 165、166页1宪法。宪法是国家的根本大法。对于房地产法，宪法也作出了原则性规定。2.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。 专门法律：城市房地产管理法、土地管理法。 相关法律：民法通则、城乡规划法、合同法、担保法等。 效力仅次于宪法，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,3国务院颁布的房地产方面的行政法规。 城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、土地管理法实施条例、住房公积金管理条例等。4地方性法规。地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,5政府规章。包括国务院部委制定的部门规章和地方人民政府的制定政府规章。 房地产方面的部门规章主要是指国务院住房和城乡建设行政主管部门制定的规章，如商品房销售管理办法、城市房屋权属登记管理办法等。 国家发改委、国土资源部也颁布了一些房地产方面或包含房地产方面内容的部门规章，有些部门规章是部门联合发布的。 政府规章是地方人民政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的规范性文件。 规章须经部门或政府常务会议讨论，并以部门首长令或政府首长令的形式发布。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,6房地产技术规范。如房地产登记技术规程、房地产估价规范、房产测量规范等国家标准。7最高人民法院的司法解释。最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产法的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性的文件。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第三章 房地产业概述,三、军事房地产法律政策规定 166页 2000年，中央军事委员会颁布了中国人民解放军房地产管理条例 在军事房地产管理方面，还有中国人民解放军土地使用管理规定、总后勤部关于发放住房补贴和实行住房公积金的办法、 军队经济适用住房建设管理办法等法规和规范性文件。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第一节 中国现行土地制度概述熟悉：土地所有制。了解：土地管理基本制度。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,一、土地所有制 168、169页实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体的范围有下列3种：村农民集体:村集体经济组织或者村民委员会村内两个以上农村集体经济组织的农民集体:村内各该农村集体经济组织或者村民小组乡（镇）农民集体:乡（镇）农村集体组织,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,二、土地管理的基本制度 （4个制度） 169、170页（一）国家实行土地登记制度。 国有土地 核发国有土地使用证 农民集体所有土地 核发集体土地所有证 使用集体土地 核发集体土地使用证 土地他项权利 核发土地他项权利证明书,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（二）国家实行土地有偿有限期使用制度 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。 （三）国家实行土地用途管制制度根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地 （四）国家实行耕地保护制度,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第二节 集体土地征收 熟悉：征收集体土地的政策规定 征收集体土地补偿的范围和标准。了解：征收集体土地的工作程序。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,一、土地征收的概念和前提 二、征收集体土地应遵守的原则三、征收集体土地的政策规定 173页征收土地批准权限的规定征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院备案。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（三）建设单位申请征地不得化整为零（四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。（五）临时用地必须办理报批手续临时使用土地的期限，最多不得超过两年临时用地超过批准的时间，可再提出申请,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（七）征收土地时必须进行征地公告被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征地方案后，10日内应以书面或其他形式进行公告。五、土地征收的补偿 177页（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的610倍。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（二）安置补助费。按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（三）地上附着物补偿费。包括被征收土地上的房屋及其他建筑物（含构筑物）、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等的补偿费。（四）青苗补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚不能收获的农作物给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第三节 国有建设用地了解：建设用地审查报批程序 临时用地的报批和使用（略）,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第四节 集体建设用地 掌握：集体所有建设用地使用情形。了解：集体所有建设用地使用原则。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,集体所有建设用地使用情形181页（一）可以使用集体所有建设用地的范围只有三种情况可以使用集体所有的建设用地1兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所有的土地。2农村村民建住宅使用本集体所有的土地。3乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,使用集体所有建设用地应当符合：乡（镇）土地利用总体规划。土地利用年度计划 。村庄、集镇规划。乡镇企业，乡（镇）村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须：坚持合理布局、综合开发、配套建设的原则。依法办理建设用地审批手续，涉及占用农用地的，还必须办理农用地转用审批。 ,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第五节 国有土地使用权出让掌握：国有土地使用权出让政策。熟悉：国有土地使用权出让的概念及特征。了解：国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让管理 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,183页一、国有土地使用权出让的概念及特征土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,183页土地使用权出让的特征一般包括以下内容：1土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。2没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。3只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。4集体土地不经征收（成为国有土地）不得出让。5是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,二、国有土地使用权出让政策 183页（一）国有土地使用权出让方式 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 （自己看：招、拍、挂的具体概念、操作）,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（二）国有土地使用权出让年限187页城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：1居住用地70年；2工业用地50年；3教育、科技、文化卫生、体育用地50年；4商业、旅游、娱乐用地40年；5综合或其他用地50年。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（三）土地使用权收回 187、188页 （1）土地使用权期间届满收回。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,（2）提前收回国有土地使用权。 （3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同收回。两种情况： 一是土地使用者未如期支付地价款。 二是土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地 （4）司法机关决定收回土地使用权。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,国有土地使用权出让合同 国有土地使用权出让管理 国有土地租赁 国有土地使用权作价出资或入股。 （略）,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第六节 国有土地使用权划拨熟悉：土地使用权划拨的概念 划拨土地使用权的范围 划拨土地的管理。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,一、土地使用权划拨的概念 191页划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得两种形式。划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。 ,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,二、划拨土地使用权的范围192页下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准，划拨土地使用权：1国家机关用地和军事用地；2城市基础设施和公益事业用地；3国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律、行政法规规定的其他用地。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,三、划拨土地的管理 192页1划拨土地可以转让。2划拨土地使用权可以出租。 3划拨土地使用权可以抵押。 国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,第七节 闲置土地的处理 熟悉：闲置土地的范围及处理规定。 193页未按规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地，视为闲置土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的；,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,对于闲置土地的处置有下列方式：1延长开发建设期限，但最长不得超过1年；2变更土地用途，办理有关手续后继续开发；3安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；4政府为土地使用者置换其他闲置土地；5政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿；6政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书；7因政府及有关部门行为造成土地闲置的，由政府和用地单位协商处理。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第四章 建设用地制度与政策,征收土地闲置费 194页在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20%以下征收土地闲置费。 无偿收回土地未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续两年以上未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并予以公告.,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,第一节 城乡规划管理掌握：城市规划管理。熟悉：城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理。了解：城乡规划的基本概念、城镇体系规划。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。 213页,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,城市规划的基本内容 213、214页城市规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。 总体规划的内容应当包括：城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。 规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容。 城市总体规划的规划期限一般为20年。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,（三）城市规划的编制与审批 214页城市人民政府组织编制城市总体规划。直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。 县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批。其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于30日。 城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。 216页报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。（自己看：一书两证的内容、取得）批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,紫线、绿线、蓝线和黄线紫线划定： 221页城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。紫线内禁止活动（自己看） 222页城市紫线范围内各类建设的规划审批，实行备案制度。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,221、222页城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。绿化用地面积，公共绿地、防护绿地、大型公共绿地 控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标。城市绿线内的用地，不得改作他用 因建设或者其他特殊情况需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,蓝线划定 221页城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市蓝线应当与城市规划一并报批。在城市蓝线内禁止进行下列活动：223页违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；擅自填埋、占用城市蓝线内水域；影响水系安全的爆破、采石、取土；擅自建设各类排污设施；其他对城市水系保护构成破坏的活动。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,黄线划定 221页城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。在城市黄线范围内禁止进行下列活动： 223页 违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；违反国家有关技术标准和规范进行建设；未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,第二节 勘察设计管理（了解）第三节 建设工程招投标与监理（了解）（略）,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,第四节 建设工程施工与质量管理掌握：施工许可制度。熟悉：建设工程的竣工验收管理 质量管理制度 质量保修办法。了解：建设工程项目报建制度 建筑施工企业资质管理 注册建造师制度。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,一、项目报建制度（了解）二、施工许可制度（掌握） 236页 从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证 。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,申领施工许可证的条件 236页1已经办理该建筑工程用地批准手续；2在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；3施工场地已经基本具备施工条件4已经确定施工企业。5满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；6有保证工程质量和安全的具体措施。7按照规定应该委托监理的工程已委托监理；8建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价30%。9法律、行政法规规定的其他条件。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,三、质量管理（熟悉） 237页国务院于2000年1月发布了建设工程质量管理条例。建设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程质量监督管理的，建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 ,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,四、建设工程质量保修办法（熟悉）240页房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,房屋建筑工程的最低保修期限为： 240页1地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4电气系统、给排水管道、设备安装为2年；5装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第六章 规划和建设工程管理制度与政策,五、建设工程的竣工验收管理制度 （熟悉） 241、242单项工程完工，进行单项工程验收；分期建设的工程，进行分期验收；全面工程竣工，进行竣工综合验收。 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,第一节 房地产开发企业的管理了解：房地产开发企业的管理。 244页特殊性：高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应5大等特征。有限责任公司或股份公司，种类有二：专营企业和兼营企业。设立条件：注册资本100万元以上；有4名专职技术人员，2名专职会计人员。分为一、二、三、四等四个资质等级；资质登记实行分级审批；资质实行年检制度 。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,第二节 房地产开发项目管理了解：房地产开发项目管理。 246、247页 符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。 实行资本金制度2009年5月25日保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 对开发项目实行质量责任制度和项目手册制度 。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,第三节 房地产经营管理掌握：商品房交付使用。熟悉：房地产项目转让。了解：房地产广告。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,一、房地产项目转让（一）转让条件 250页已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上 属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,划拔取得土地使用权的项目，必须经有批准权的人民政府审批。 250、251页准予转让的有两种处理方式：（1)由受让方补办土地使用权出让手续，土地使用权出让金；（2) 不办理土地使用权出让手续，转让方将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,（二）转让的程序 251页自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,二、商品房交付使用 252页 未能按期交付，承担违约责任； 不可抗力或者合同约定的其他原因，需延期交付的，应当及时告知买受人。 商品住房交付使用条件应包括：（6条） 工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案 配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求 北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实 商品住房质量责任承担主体已明确 前期物业管理已落实。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,（二）房地产开发企业向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书 252页 住宅质量保证书应当列明： 质量等级、保修范围、保修期和保修单位等。（4项）保修期从交付之日起计算。合理使用寿命年限：地基基础和主体结构；3年：屋面防水1年：墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏； 墙面、顶棚抹灰层脱落； 地面空鼓开裂、大面积起砂； 门窗翘裂、五金件损坏；卫生洁具；1个采暖期或供冷期：供热、供冷系统和设备；6个月：灯具、电器开关 2个月：管道堵塞,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,其他： 254页 测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记 根据合同约定对面积差异进行结算。 商品房交付60日内，办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，提供必要的证明文件。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,三、房地产广告 254、255页 1996年12月30日国家工商行政管理局发布了房地产广告发布暂行规定 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：开发企业名称；中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；预售或者销售许可证书号。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,第四节 房地产开发企业信用档案了解：房地产开发企业信用档案。 257、257页2002年5月原建设部等七部门印发了关于整顿和规范房地产市场秩序的通知，提出要“通过网上公示制度，促进诚信制度的建立”，同年8月原建设部印发了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知，对包括房地产开发企业信用档案在内的全国房地产信用档案建设工作做了统一要求和部署。,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,第七章 房地产开发经营制度与政策,自律机制和他律机制。自律机制是通过企业内部、行业内管理制度实现的自我约束，他律机制则是通过企业外部法治环境和行政监督进行的硬控制， 信用档案是他律手段，在互联网上发布房地产企业及执（从）业人员的基本情况、业绩及良好行为、不良行为等信息，为监督提供依据，为查询提供服务，为投诉提供途径。具体包括：企业基本情况、企业主要管理人员情况、企业良好行为记录、企业不良行为记录、企业已完成和在建项目情况、企业在建项目预售许可证情况、资格年检情况等7项内容。原则：统一规划、分级建设、分步实施、信息共享建设部：资质一级 地方建设（房地产）行政主管部门：资质二级（含二级）以下,中国房地产估价师与房地产经纪人学会,武汉理工大学 黄学军,致 谢,感谢主办方的盛情邀请和热情接待，感谢大家的大家支持与配合。 请批评指正，谢谢！,