房地产地铁物业发展的思考和研究课件.pptx
地铁物业发展的思考和研究,2011.10,概要,一、地铁物业开发简述,城市的快速发展、城市规模的不断扩大，城市中快节奏的生活越来越离不开便捷的交通工具。轨道交通作为一种载客量大、快捷准点、舒适安全、环保，拥有其他公共交通方式不可比拟的优势。轨道交通加强了各个区域的经济联系，节省了运输成本和时间。因此，它改变了城市，它的强烈“吸引力”使得大量的商业、商务、办公、娱乐、文化、居住等设施向它的沿线集中，这种集中的开发与发展我们称之为“地铁物业”。,二、地铁物业开发与房地产开发的区别,区别,传统房地产开发,地铁物业开发,二、地铁物业开发与房地产开发的区别,1、地铁物业开发规划的前期属性地铁物业的规划方案设计早于一般的房地产开发，在地铁规划的同时就进行策划，甚至早于地块的规划批复，或者影响地块的规划。,二、地铁物业开发与房地产开发的区别,2、地铁物业项目的交通枢纽属性地铁物业项目是天然的交通枢纽项目，不但要考虑公交、出租、机动车、非机动车等地面交通组织，还要考虑地铁人流与车流、开发项目人流等的交通组织。设计的同时需要兼顾开发与出入口、风井等地铁附属设施的合理结合。3、地铁物业开发的地铁运营属性地铁开发项目与轨道交通紧密连接的，形式多样复杂，在施工阶段要配合地铁监理公司，确保地铁运营安全的前提下，从工程质量、成本、节点、安全和文明施工等方面做好管理工作。在运营时期，要确保地铁人流快速、便捷的疏散，出入口正常运营。,三、地铁物业开发的思考,1、地铁物业开发的目标根据地铁物业发展的现状及自有能力，可分成三步走的目标：,三、地铁物业开发的思考,1、地铁物业开发的定位,三、地铁物业开发的思考,2、地铁公司在地铁物业开发的定位,三、地铁物业开发的思考,3、地铁物业开发的目标,三、地铁物业开发的思考,规划停车场,共6座土地面积约190公顷开发总面积280万平方米,按地铁公司持有50%股权预测开发完成地铁公司将拥有140万平方米资产面积年均收入稳定在14亿元水平,21座，总占地面积约650公顷,4、地铁物业开发的战略,三、地铁物业开发的思考,5、地铁物业开发的意义,通过地铁建设与物业开发同步规划设计、同步施工、同步运营，有利于统一协调规划设计，实现土地集约利用、合理分摊施工成本，优化财政资金使用效率，实现统筹发展、协同增效。,利用地铁强大的集聚功能带动土地价值的提升，有效引领城市发展空间布局，推进区域经济整体提升，促进经济的协调发展。如通过遴选规划若干个站点区域，寻找品牌合作伙伴，打造若干各具特色的新城，充分体现地铁与物业同步开发对区域经济的带动效应。,地铁物业开发有利于建立起地铁建设和运营可持续发展机制。通过地铁物业开发，可将地铁巨大的外部正效应内部化，弥补运营票务收入的不足，使政府对交通基础设施的大量投资转化成能够赢利的优质资产。,三、地铁物业开发的思考,具体操作思路,四、地铁物业开发的综合模式,1、投资模式（即股权合作模式）在投入资金的情况下，合理利用公司资源，与知名房地产企业联合获得土地，并按照协商的股权比例进行合作开发。（比如后滩站综合开发项目、衡山路12号至尊酒店项目）,后滩站综合开发项目,四、地铁物业开发的综合模式,衡山路12号至尊酒店项目,四、地铁物业开发的综合模式,四、地铁物业开发的综合模式,2、土地开发模式（1）利用资源获利合理利用公司资源，通过委贷等方式，达到实际不出资的情况下，与知名房地产企业联合获得土地使用权，再将股权转变为经营面积或现金获得利益。（四川北路站中信泰富项目、殷行路停车场）（2）地下空间开发结合政府对于地下空间综合开发的意向，在不影响轨道交通建设的情况下，利用地铁与地下空间的开发，将人流引入地下空间缓解地面交通压力，地下空间在聚集了人流后促进商业的发展，从而获取利益。（江湾体育场地下空间、豫园站地下空间）,四川北路站中信泰富项目,四、地铁物业开发的综合模式,殷行路停车场项目,四、地铁物业开发的综合模式,江湾体育场地下空间项目,四、地铁物业开发的综合模式,豫园站地下空间项目,四、地铁物业开发的综合模式,四、地铁物业开发的综合模式,2、土地开发模式（3）交通枢纽综合开发结合政府对交通枢纽的新建或改造，在满足原有性质的需求下，利用地块内的地下空间及地上建筑进行综合开发。（汉中路站综合开发项目、动物园站综合开发项目、莲花路站综合开发项目、九亭站综合开发项目）（4）停车场上盖开发在土地集约利用趋势下，对轨道交通车辆段进行设计优化，在满足原有的功能后，地上部分则结合车辆段的大平台进行综合开发。（吴中路停车场、金桥停车场）（5）土地整理获利与政府相关企业联合获得土地使用权，分块成立项目公司，通过转让项目公司的土地而获取利益。（嘉定新城站、嘉定城北路站）,汉中路站综合开发项目,四、地铁物业开发的综合模式,莲花路站综合开发项目,四、地铁物业开发的综合模式,九亭站综合开发项目,四、地铁物业开发的综合模式,金桥停车场项目,四、地铁物业开发的综合模式,五、开发案例及中外实例,1、轨道交通10号线吴中路地铁上盖项目吴中路地铁上盖项目位于轨道交通10号线紫藤路站，基地面积约20公顷，总建筑面积约50万平方米，其中商业中心面积超过20万平方米，将是一个综合各种商业功能的“一站式”购物休闲娱乐中心，包括百货、精品超市、零售、餐饮、影院或冰场娱乐设施等业态；写字楼面积约14万平方米； 高星级酒店面积约3万平方米；地铁博物馆面积5000平方米，主要以地铁为主题的高科技互动体验式博物馆，可与商业中心在功能和人气上形成互动。本项目将成为上海西部区域的标志性城市综合体。,五、开发案例及中外实例,1、轨道交通10号线吴中路地铁上盖项目,吴中路停车场项目,五、开发案例及中外实例,五、开发案例及中外实例,2、轨道交通11号线嘉定项目（1） 城北路站城北路站站点地区位于嘉定新城北部城区，规划用地41.5公顷，总建筑面积约80万平米。将依托现有的历史文化基础，建设成为有城市特色和文化内涵的城区。城北路站作为嘉定北部城区地区中心的核心区域，集商业服务、商务办公、会展博览、科技文化、中档居住、对外交通枢纽功能于一体，将为北部城区和嘉定市级工业区近35平方公里产业开发区提供公共服务资源。具体功能包括科教、文化娱乐、金融商务办公、商业服务、居住及配套设施、交通设施；交通上主要承载上海面向西北地区的省际长途客运交通功能和PR换乘功能，定位为嘉定北部地区重要的综合交通枢纽，公交线路约12条，长途客运线路约20条。,五、开发案例及中外实例,2、轨道交通11号线嘉定项目（1） 城北路站,嘉定城北路站项目,五、开发案例及中外实例,五、开发案例及中外实例,2、轨道交通11号线嘉定项目（2）嘉定新城站嘉定新城站站点核心区位于嘉定新城核心区，占地23.8公顷，总建筑面积约54万平米。作为城市公共活动中心区的核心区域，将是承载商业服务，商务办公、中高档居住等功能的主要载体，具体功能包括科教、文化娱乐、金融商务办公、商业服务、居住及配套设施、交通设施，作为最高强度级别的开发建设。,五、开发案例及中外实例,2、轨道交通11号线嘉定项目（2）嘉定新城站,嘉定新城站项目,五、开发案例及中外实例,五、开发案例及中外实例,3、香港将军澳中心项目香港将军澳中心项目，由香港地铁从1994年起用10年时间分期开发总面积约165.28万平方米的超大型综合体，包括有住宅楼50座、2万多个单位、约5万平米商场，并配套有中小学、中央公园、车站广场等各类公共空间和设施，港铁在分期开发进度中循环使用开发收益，源源不断补贴将军澳线的建设成本，并支持地铁运营。而将军澳地区从原来人口约16万的几个小村落，发展为2006年人口为34万的新市镇，超过80%的居民住在站点500米服务范围内。,五、开发案例及中外实例,3、香港将军澳中心项目,香港将军澳中心项目,五、开发案例及中外实例,五、开发案例及中外实例,4、日本东京的六本木新城日本东京的六本木新城，2003年4月开业，目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施。新城总占地面积约为0.116平方公里，开发期长达17年。仅标志性的办公大楼森大厦就具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，利用地铁公交枢纽的便利，平均每天出入的人数达10万人。其他如朝日电视台总部、凯悦大酒店、维珍影城、精品店、主题餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合住宅、开放空间、街道等各类公共设施几乎可以满足都市生活的各种需求，成为当今世界上最受关注的新兴都市规划区之一。,东京六本木新城项目,五、开发案例及中外实例,六、地铁物业开发过程中的经验与教训,1、地铁物业开发过程中的经验（1）开发与地铁结合，技术突破随着越来越多的地铁物业开发项目进入实施阶段，开发与地铁结合的技术难关获得突破，如施工保护、沉降控制、底板共建等方面都有了较成熟的处理方式，特别是在保护区内的临界施工，经过多次实际施工操作与监控监查，在操作上、技术上更趋成熟。（2）项目操作模式流畅鉴于前期对地铁开发模式的梳理、摸索和探讨，逐渐有了清晰的、明确的全过程操作模式，可以比较正确的定位与实施新项目的操作。（3）方案设计中侧重点明晰每个地铁物业开发项目都是区域内的交通枢纽，对于交通组织有着严格的要求，在设计时充分考虑到这一因素，并且以确保公共交通利益的前提理念下进行设计，还有要考虑开发与出入口、风井等地铁附属设施的合理结合。,六、地铁物业开发过程中的经验与教训,2、地铁物业开发过程中的教训（1）需要与政府部门积极沟通房地产开发不同于其他行业，受政策的影响较大，整个开发过程中需要盖100多个章，其中的每个送审环节都需要把工作做细，方便审批部门的工作，提高工作效率，这需要我们的团队积极地与政府部门沟通，掌握好政策的方向。（2）商业定位及策划介入时间不合理在地铁物业开发中，商业定位及策划起着决定性的作用，由于地铁物业中许多的不确定性（如规划性质、地铁建设工期等），导致项目的定位及策划介入的时间不能合理把握，不能与市场的需求完美结合（如市场商业办公的需求变化、纯办公与SOHO的需求变化）。,六、地铁物业开发过程中的经验与教训,2、地铁物业开发过程中的教训（3）投资测算受制于项目推进的深度在地铁物业开发项目实施之前，都会对每个项目进行内部可行性研究，但是由于项目经济指标、商业定位策划以及市场政策等不确定因素，导致项目在实施工程中投资测算与实际情况不符，在新的开发项目中应该更加多考虑不确定因素以及市场因素，为公司和集团的地铁物业开发战略提供有力的帮助。,七、地铁物业开发的未来展望,1、轨道交通综合开发中的机遇（1）对未建成的线路，有明确的开发方式和模式随着上海地铁网络化发展，目前已开通运营里程420公里，根据规划，预计2020年将建成800公里的超大型轨道交通网络。这意味仍有近400公里的新线在开发规划中，这对地铁物业开发是一个机遇，为此我们制定了新线调查管理办法，对新线的开发做好资料收集、档案梳理、开发类型归类和罗列重点项目等一系列的工作，确保地铁物业的可持续发展。（2）对已建成站点进行梳理在面对新线这一挑战的同时，对已建成的站点也进行了梳理，并制订了已建线路调查管理办法，对每个站点的可开发、可利用空间进行数据整理，将有条件改造的车站梳理出来并制定改造方案。,七、地铁物业开发的未来展望,2、轨道交通综合开发中的困难（1）政府政策因素目前政府对于地铁公司开发地铁物业项目没有相关扶持政策，导致地铁公司需要到土地市场与其他开发商竞争，不能充分发挥出地铁公司在开发与地铁结合的优势，从而无法实现通过物业开发收入有条件覆盖运营收支及老线更新改造的资金缺口，为上海地铁发展减轻一定的资金压力。（2）投资分工因素2005年10月，市政府200422号文件提出增加市、区两级政府对轨道交通的投入，通过建立土地储备机制，支持对车站周边及线路沿线土地的综合开发。在实际操作中，由于区政府与地铁公司主体投资分工不同，往往是政府无法寻找到希望的开发商或是无法盈利的项目才会与地铁公司做开发，导致一些地铁物业开发项目盈利情况较差。,七、地铁物业开发的未来展望,2、轨道交通综合开发中的困难（3）市场对地铁上盖开发认知意识加强随着地铁的快速发展，快节奏的生活越来越离不开便捷的地铁，而地铁物业开发项目也越来越被市场所认可，各级政府从原来对地铁上盖的简单开发逐步转化为复杂的综合开发，以及境外地铁物业开发商进入国内市场后，加速这个趋势的发展。在这种情况下轨道交通自身的上盖开发遇到了很大的挑战。（4）自身积累的技术优势无法充分体现目前，轨道交通的综合开发都是委托于综合设计院，这些设计院从不懂到懂甚至到精，地铁公司给予了大量的技术支持。但这些设计院都是市场独立个体，技术消化后成为该企业自身的技术优势，在市场同类竞争中又是市场化经营的，地铁公司的优势在这过程中逐步消失。,谢 谢！,2011.10,
