房地产开发与经营实务课件.ppt
课程教学总纲,2022/11/29,1,授课计划,2022/11/29,2,案例,2022/11/29,3,图,2022/11/29,4,图,2022/11/29,5,主题教学项目：NO.2006G55地块项目开发全程策划,策划指导：教学目标：系统、高强度地对学生进行实战训练，使学生具备一定的房地产开发与经营能力，毕业后能够在房地产开发公司做一般房地产项目的开发全程策划。教学方法：采用模拟房地产开发公司做实际项目运作方式，成立南京万能房地产开发有限公司（作为开发商），下设项目组（每组8人）教学要求：每个组团结协助，提供1-2篇策划报告教学时间：一学期,2022/11/29,6,房地产开发基础知识,2022/11/29,7,第1章 ：房地产行业与企业,案例1-1：新型城镇化行业背景下万科布局商业地产1.1 房地产行业1.2 房地产企业,2022/11/29,8,1.1 房地产行业,1.房地产业的概念及内容房地产业。是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业 2.房地产业的分类房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等,2022/11/29,9,房地产行业地位突出,进入21世纪，随着世界经济的发展和人口的增加，人们对房地产的需求日益增长。房地产已不仅仅只具有作为人们生产、居住、服务等活动场所的意义,而是逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分直接影响着社会的消费、就业、金融、信贷、保险和众多相关产业的发展。,2022/11/29,10,房地产及相关产业链,2022/11/29,11,房地产业发展历程,中国房地产20多年来的变迁历程可大致分为五个阶段1988年以前称为第一阶段计划分房时期1988年至1992年可看成第二阶段萌芽时期1994年至2000年可看成第三阶段发展起步时期2001年至2008年可看成第四阶段发展突飞猛进时期2009年以后可看成第五阶段规范发展时期,2022/11/29,12,房地产行业发展现状,1.房地产总体规模 房地产投资规模增长迅速，占全社会固定资产比重一直稳居高位 房地产开发规模逐年增加。 8年来在15-30的区间内变动。2.房地产供求状况 商品房供给情况除部分城市的刚需房源尚有些紧张外，其余基本能够满足市场需求，少量供过于求 房地产销售价格有升有降 。部分地区商品房价格下跌幅度较大。,2022/11/29,13,房地产行业发展中存在的突出问题,1.部分地区投资增长过快，土地供应增幅过大2.供求结构性矛盾明显，突出表现为结构性泡沫严重，空置率高。 3.房价过高，脱离了部分居民的支付能力 4.房地产开发资金过度依赖于银行信贷，蕴藏一定的金融风险 5.住房保障体系不完善6.流动人口（非户籍人口）住房问题突出,2022/11/29,14,1.2 房地产开发企业,从事房地产开发经营业务，具有企业法人资格，且具有一定资质条件的经济实体1.房地产开发企业分类房地产开发专营企业房地产开发兼营企业房地产开发项目企业 2.房地产开发企业资质分为一、二、三、四级资质和暂定资质3.房地产开发企业资质的申请与管理一级资质由建设部审批二级及以下资质由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门审批,2022/11/29,15,新经济时代房地产企业特点,面临不断变化的新形势1.政府宏观调控政策2.可持续发展要求房地产开发体现人文关怀 建设小康社会要走可持续的发展道路，不仅要讲经济指标，还要讲人文指标。3.网络信息化 将彻底改变房地产业的运营方式。4.产业链延伸5.开发模式发生革命。转向大规模定制开发模式6.使用新技术。E产品越来越多地进入终端,2022/11/29,16,房地产企业弱点,1、高负债来压项目，买地；现金流量不稳定2、项目周期过长，资金回收太慢；3、开发的项目值钱，而公司不值钱；4、经营本地化，很难跨地区经营。这些弱点在资本市场上都是致命的。,2022/11/29,17,锻造新经济时代房地产企业的核心竞争力,1、个性化需求的准确把握能力 对客户个体需求有见微知著的洞察力，发现和创造商机：对个性化房产基本功能需求变化的把握；对个性化房产相关精神文化需求的把握；运用现代手段更快更直接把握客户需求。,2022/11/29,18,新经济时代房地产企业的核心竞争力,2、对房地产市场变化趋势的快速反应能力建立全方位的市场调研体系；高效率决策能力，迅速抓住商机；资源统筹能力，一旦决策，就要动用各种资源迅速实施，统筹财务资源、人力资源、技术资源和管理资源，以最低的成本、最高的效率、最好的质量，找最好的规划师、作最好的财务安排、挑选最优秀的建筑师和建筑队伍以及最称职的物业管理者来完成开发全过程，把最能满足客户的作品在第一时间奉献给客户。,2022/11/29,19,新经济时代房地产企业的核心竞争力,3、量身定造高附加值产品的能力 量身定造，即按细分市场定位去精心出品 多样化产品的研究开发能力； 创新设计能力，要考虑房产自然生态环境，小区文化氛围，小区信息化等要素； 新材料、新技术、新工艺应用能力及成本控制能力； 提供个性化服务及全程服务的能力。,2022/11/29,20,作业,思考题比较一下房地产行业与其它行业的异同点？分析一下当地房地产企业的特点？,2022/11/29,21,第2章：房地产开发项目与流程,案例2-1：高科荣域项目2.1 房地产开发项目2.2 房地产开发流程 主题教学项目NO.2006G55地块项目开发全程策划,2022/11/29,22,2.1 房地产开发项目,房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目 房地产开发项目特点：地理位置的固定性建设投资大、资金周转慢开发周期长受国家法规政策严格约束和调控建设环节多-一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、房改办、房管等众多部门项目投资即为项目成本费用。房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别，即一般工业项目是先人员要求高。对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。风险较大开发项目的差异性很大项目决策的多专业协同,2022/11/29,23,2.2 房地产开发流程,房地产开发。由特定的经济实体（有开发资质的房地产开发企业），对房地产项目投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济效益的过程。房地产开发的理念 开发理念决定项目开发的成败。从楼盘开发理念来看，当开发商要发 掘或炒作一个概念，确保房地产项目开发成功的时候，首先要做的，是仔仔细细地回顾一下所在地区、民族、特定的城市的历史文脉延续是怎么回事。如：北京的居住现状有两个值得担忧的现象第一是忽视了建筑的文化特性第二是现有的居住建筑和北京的地理文化相背离。项目的成功，不仅仅要看建筑的外立面、园林等等外在的东西，关键是对项目所传达文化的理解，这就是所谓的“功夫在诗外”。,2022/11/29,24,房地产开发流程,2022/11/29,25,房地产开发任务,发现市场可能的机会；对项目地址的选择和勘察；项目融资；设计；建设承包商的招标；建设监理的招标；建设的管理监督；房地产项目的交易。,2022/11/29,26,房地产开发类型,2022/11/29,27,开发阶段,土地开发 “七通一平”平整土地，通给水、排水、热、电、气、电信、公路 房屋建设,2022/11/29,28,地域,新城区（农业用地改为城市用地-河西） 旧城区（拆迁后，重新开发，适应城市发展新街口商业CBD）,2022/11/29,29,规模与复杂程度,单项开发（功能单一、配套设施简单图书馆、写字楼）； 小区开发（对一个基础设施和配套项目齐全的完整的居住小区的综合开发春天家园）； 成片集中开发（对范围大、项目类型多房屋建筑、公共建筑、市政设施、周期长项目按城市规划要求的综合开发仙林大学城）,2022/11/29,30,房地产开发理念,房地产开发理念是指房地产开发的思想、观念、概念与法则节能省地理念 精细化设计理念 开放式社区理念 文化开发理念 多元化开发理念 等等,2022/11/29,31,房地产开发的主要参与者,2022/11/29,32,房地产开发工作内容,2022/11/29,33,作业,思考题我国房地产开发流程各个环节的逻辑关系。比较一下房地产开发流程与制造业生产流程的异同点？,2022/11/29,34,第3章：房地产经营与管理,案例3-1：万科公司的经营管理3.1 房地产经营3.2 房地产管理3.3 房地产法律法规,2022/11/29,35,房地产经营,房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动 房地产经营的基本环节,2022/11/29,36,房地产开发与经营,站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的。区别：阶段不同：开发是产品生产过程；经营是产品经营过程；主体不同：房地产开发商一般也是经营商，但经营商未必都是开发商，如中介公司。资格要求不同：开发资质，中介资质。行为对象不同：房地产开发房地产项目；房地产公司经营管理活动。作用不同：房地产开发处于核心地位；经营依附于房地产开发商。,2022/11/29,37,城市土地经营,城市土地经营是以城市土地为对象，以城市土地的开发和利用为内容，以获得一定经济利益为目的的经济活动。也可以称为地产经营，实际上就是城市土地使用权的经营，经营者可以通过这种经营，使自己获得经济利益,2022/11/29,38,土地经营方法,2022/11/29,39,房屋经营,房屋经营：房屋出售、房屋租赁两种类型。住宅以出售为主；写字楼、酒店、商业房以租赁为主。比较租赁与买卖的效益。,2022/11/29,40,综合开发经营,以成片集中开发为基础的经营活动，（范围规模大、项目类型多房屋建筑、公共建筑、市政设施、周期长项目按城市规划要求的综合开发仙林大学城），是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。优点：科学规划、成本效益 提高品质、提升地价,2022/11/29,41,3.2 房地产管理,房地产管理的重点是房地产项目开发业务管理房地产产业管理物业管理,2022/11/29,42,3.3 房地产法律法规,房地产行业是政府重点调控的行业，政府先后出台多种法律法规，房地产企业在经营、管理中必须严格遵守，不能违法、违规经营 中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市土地管理法中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法其他,2022/11/29,43,作业,思考题如何提高房地产经营与管理能力？房地产企业的核心竞争力体现在哪里？,2022/11/29,44,NO.2006G55地块开发前期,2022/11/29,45,第4章：开发与经营环境分析,案例4-1：金域蓝湾项目的开发与经营环境分析4.1 经营环境特点与分析的原则4.2 房地产开发与经营环境分析,2022/11/29,46,4.1 经营环境特点与分析的原则,房地产开发与经营环境分析是指对影响房地产企业开发与经营活动的政治、经济、法律、技术、文化等各因素的分析 1. 经营环境特点环境差异性环境动态性环境可测性2.房地产开发与经营环境分析的原则客观性原则。在分析中坚持实事求是，不能主观臆断。全面性原则。在分析中要全方位考察多种因素，切忌以偏概全。比较性原则。在分析中要多角度比较，寻找和发现规律。预测性原则,2022/11/29,47,4.2 房地产开发与经营环境分析,房地产开发的环境,2022/11/29,48,房地产开发的环境,1、 房地产开发的经济发展环境 宏观经济发展形势：房地产是经济发展的先锋，拉动经济GDP9%左右。 国际经济发展形势；（国际都市，北京、上海） 全国经济发展形势；（长三角、珠三角、京津塘） 当地城市经济发展形势；（中心城市武汉、徐州） 城市内某地段的经济发展态势。经济发展推动房地产发展。（南京白下区、鼓楼区）,2022/11/29,49,房地产开发的经济发展环境,市民收入水平及贫富差异程度：收入水平高，则房地产价高。住宅平均价格与家庭平均收入之比不超过10，国际58。10年一套房较为合理。资金市场发展形势：利率（上调）；贷款条件（上调自有资金） 。,2022/11/29,50,房地产开发的环境,2、 房地产开发的政治环境：政府对房地产开发的态度。 3、 房地产开发的法律环境：依法开发房地产。 4、 房地产开发的社会环境：人口数量；人口构成（男女、年龄、）；人口受教育水平；城市历史传统。 5、科学技术环境 6、房地产开发的自然环境：地震带、软地带、地表水、降雨、干燥防火。,2022/11/29,51,作业,思考题我国房地产开发与经营环境与一般消费品市场有何不同？如何把握当前我国房地产开发与经营环境？,2022/11/29,52,第5章：地块市场分析与预测,案例5-1：金域蓝湾项目的市场分析5.2 房地产市场分析与流程5.3 房地产市场预测与方法,2022/11/29,53,5.1 房地产市场调查与市场细分,房地产市场是指房地产交易活动的总和，是房地产交易双方相互联系、相互制约的一种关系 房地产市场调查亦即市场调研 1.识别市场机会，理解持续变迁的市场环境 2.分析市场潜力，有针对性地提出市场推广计划 3.判断某种产品或服务的盈利性 4.评价某种产品或服务的满意度，指出改进的关键点 5.评价某种市场决策或管理决策的效果,2022/11/29,54,房地产市场的类型,按房地产的层次：地产市场（使用权出让、转让）；房产市场（新房、二手房市场）；相关服务市场（各类中介银行、销售代理等）按房地产的用途： 住宅；写字楼；商业；工业；仓储；行政司法军事；科教文卫；旅游娱乐；特殊用房。等,2022/11/29,55,房地产市场的类型：,按房地产的档次：高档；普通；低档 按房地产的覆盖范围： 世界性房地产市场；亚洲性房地产市场；全国；跨省区；省区内；市区内,2022/11/29,56,房地产市场的类型：,按房地产的供应方式：现房；期房按房地产的供求对比： 买方； 卖方按房地产权属的让度方式：买卖；租赁；抵押；典当；置换；参股联营,2022/11/29,57,房地产市场的细分：,房地产市场的细分 是指通过市场调研，依据消费者的需要和欲望、购买行为和购买习惯等方面的差异，把某一房地产产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类过程 地理位置的细分： 地段 基准地价在同一级别的、土地用途单一的地块，如 北京的王府井地段 南京的新街口地段,2022/11/29,58,房地产市场的细分：,消费者的人口统计：年龄家庭规模家庭收入教育水平宗教信仰等消费者对房屋的特殊要求购买动机消费习惯,2022/11/29,59,房地产市场的细分过程,在各种细分因素中选择重点因素收入状况购买动机需求档次房型按重点因素进行市场细分， 将消费者特征与产品特征进行匹配； 高收入自用、炫耀高档 炒作升值性评价细分结果，必须做到：有足够的销量，产生利润；市场需求和购买力可以量化；采用营销渠道可以接近；营销行为相对单一。,2022/11/29,60,房地产市场数据资料收集：,房地产市场需求的信息资料：宏观经济发展状况的信息资料。消费者状况的信息资料，就是按照上述市场细分的因素进行收集，从而发现若干个具有大体相同需要的消费者群体组成的细分市场。,2022/11/29,61,房地产市场数据资料收集： ,房地产市场供给的信息资料：包括现有的房地产的数量、档次、功能；需要拆除的房地产数量、档次、功能；可能发生用途改变的房地产的数量；目前细分的房地产市场的开发成本；未来一段时间内可能投入市场的房地产数量、档次、功能，包括正在规划的房地产开发项目、取得国有土地使用权的房地产开发项目、获得建筑施工许可证的房地产开发项目和正在施工中的房地产项目等。,2022/11/29,62,房地产市场数据资料收集： ,房地产市场交易方面的信息资料：租金水平、售价水平、出租比率、空置率。,2022/11/29,63,房地产市场数据资料收集： ,房地产金融方面的信息资料： 利率；贷款难易程度；抵押贷款的违约发生率其他方面的信息资料主要是政府政策方面的信息资料，如:政府即将投放到土地出让市场的土地的数量、地理位置和价格，政府税收政策的变化等。,2022/11/29,64,5.2 房地产市场分析与流程,房地产市场分析的价值有利于为新项目开发决策（提供依据）；有利于制定合理的经营决策；有利于制定正确的开发方案；有利于制定正确的营销方案；有利于判断自己在市场上的地位；有利于改进经营，提高经营水平。,2022/11/29,65,房地产市场特点,房地产市场的特点： 1、鲜明的地域性 “一手交钱，一手交货” “一手交产权，一手交钱”,2022/11/29,66,房地产市场特点,2.市场对供给的调节相对滞后：房地产开发项目从申请立项到最后建成出售，是一个周期漫长、耗资巨大的经济活动，至少要耗时1年以上，有的项目甚至耗时10年以上3.房地产市场是慢性消化市场。房地产具有使用寿命长而耐消耗的特点，开发商宁可等到市场慢慢的消化掉多余的市场供给，而不会指望降价来销掉。4.房地产市场是垄断竞争市场 地理位置的垄断5.鲜明的周期性市场 “兴旺平淡萧条复苏兴旺”这样的循环往复的周期6.投机性强的市场 房地产市场的投机性仅次与金融市场的投机性。 7.交易方式多样化市场：房地产市场有买卖、租赁、抵押、典当、置换等,2022/11/29,67,房地产市场特点,8.交易程序十分复杂的市场9.受金融市场强烈影响的市场10.房地产市场是政府保持着强有力干预的市场：房地产是国民经济的支柱产业，是国家重要的税收来源，而且房地产是普通人士收购的最大一宗商品，往往耗尽了普通人家一生的积蓄。,2022/11/29,68,市场分析的流程,2022/11/29,69,房地产市场分析目标与方案实施,1.确定市场分析目的和目标：房地产市场分析的目的，简而言之就是要发现房地产市场的发展机会。为了达到这个目的，要设立分层次的目标体系，在目标体系中居于核心地位的是总目标，即关于分析目的的明确化。2.设计市场分析的方案：包括如何进行市场调查。在市场调查获取大量的信息资料后，还需要确立如何进行分析的方法，以及分析工作的人员、时间、经费、任务、工作程序等事项的安排。3.方案的有效实施；4.撰写市场分析报告：报告中应该包括进行市场分析的目标、过程、结论及建议等。分析报告一定要十分简明、清楚、客观、准确。这份市场分析报告不仅要给房地产经营者看，还可能要给相关的机构审阅。,2022/11/29,70,房地产市场分析内容,2022/11/29,71,总体的市场分析：,1.市场供求现状分析：具体又包括市场需求、市场供给、市场价格（分析售价和租赁两种价格）、市场交易数量、空置率等方面的分析。购买力=购买欲望购买能力2.房地产市场周期阶段分析。房地产市场鲜明的体现出兴旺平淡萧条复苏兴旺这样的循环往复的周期。 3.房地产市场的完善程度 市场机制的调节能力 销售市场与租赁市场的平衡状态 二手房市场的完善程度：发达国家房地产市场的主力。4.房地产信贷条件分析。房地产信贷条件分析重点是对利率走势的分析，这是最重要的因素。另一个重要的因素是抵押贷款年限。,2022/11/29,72,特定开发地段市场分析,该地段限制性因素分析（基础设施、地质、环境、交通运输条件、城市规划等）类似项目的价格、优势分析，寻找竞争优势：一方面要选取最相似的房地产项目作为分析对象，另一方面也要注意不同的房地产项目的性能价格比的测算。市场需求房型分析需求档次，是否提供特殊配套服务设施等如：凯祥花苑,2022/11/29,73,目标地块的SWOT分析,2022/11/29,74,5.3 房地产市场预测与方法,准确、及时的市场预测，能够减少房地产开发的盲目性，提高投资决策的收益性,2022/11/29,75,房地产市场预测的主要内容,需求预测： 一是住宅市场对数量的需求；二是住宅市场对住房标准的基本要求。供给预测：房地产市场的供给是难以通过某种方法有效预测的。价格预测：一方面它必须依靠房地产市场的需求预测，另一方面由于存在着大量的价格数据和成熟的数据处理方法，可以直接进行各种数据处理，主要难题是如何选取有效的数据处理方法，而这主要是预测学的知识。,2022/11/29,76,住宅市场需求预测,住宅市场对数量的需求：是由总人口、人口年龄结构和家庭结构这3个因素决定的。 住宅市场对住宅标准的需求：后者是由收入水平和消费结构所决定的,2022/11/29,77,一般有两种方法：,额定需求预测法和有效需求预测法额定需求预测法是在假设人均的住宅需求保持相对不变的条件下来预测未来的住宅市场需求的。这种方法对预测中低收入人群的住宅需求效果较好。包括3个方面的内容：现有住宅的规模和特点，包括本地区住宅总数，低于所定标准的住宅的数量等；人口家庭变化状况，包括总人口的变化趋势、人口年龄结构变化趋势、家庭结构变化趋势；经济发展趋势，包括国民经济发展预测、人均收入预测和消费结构预测。有效需求预测法：购买力=购买欲望购买能力,2022/11/29,78,写字楼市场需求预测：,首先要了解写字楼面积的主要影响因素。然后根据所要预测的城市的就业增长率预测预测年限的各种职员的数量。再考虑空置率因素，就可以得出预测年限所需要的办公室总面积。,2022/11/29,79,实践中的有效预测法：,定性、定量（统计、模型）趋势预测法：大市场经验法：特定地段,2022/11/29,80,作业,思考题如何做好房地产市场的调查研究？如何把握我国当前的房地产市场？,2022/11/29,81,第6章：地块开发风险分析与融投资,案例6-1：金域蓝湾项目的投资风险与机会案例6-2：苏州E号地块投资风险决策6.1 房地产投资特点6.2 房地产经营的风险分析与控制手段6.3 房地产项目的投资决策管理6.4 房地产项目的融资管理,2022/11/29,82,6.1 房地产投资特点,房地产开发投资 企业以获取期望收益为目的，将资本投入到房地产开发经营活动中的行为。房地产投资内容：房产投资、地产投资。占全社会固定资产总投资额的18%，国民经济增长的支柱产业。房地产投资形式：股票投资、债券投资、储蓄、期货投资、房地产投资,2022/11/29,83,房地产开发投资的类型,1.按房地产开发的经济内容分土地开发投资：旧城区、新城区房屋开发投资：2.按房地产投资的不同领域 住宅房地产开发投资 商业房地产开发投资 工业房地产开发投资3.按投资方式划分。主要有两种：金融房地产投资。是间接性投资，如股票等有价证券。实物房地产投资。是直接性投资，把资本直接投资到房地产项目上,2022/11/29,84,房地产开发投资特点,1.投资成本高：资金密集性行业。2.投资回收期长：受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场制约。3.风险大：4.投资收益好：稀缺性、不可替代性。有“保值、增值“优点。,以钱博钱,2022/11/29,85,6.2 房地产开发经营风险分析与控制手段,房地产投资风险的主要类型财务风险（融资、房款回笼困难）购买力风险利率风险变现风险：区域性、周期长、价值高经营性风险社会风险和意外事故,2022/11/29,86,房地产投资的风险分析,风险 低于期望利润率的事件发生的可能性。风险报酬原则 风险越大则报酬越大，风险越小则报酬越小。,2022/11/29,87,房地产投资风险的盈亏平衡分析,盈亏平衡点X=F/（P-V-T）X-盈亏平衡产量（销量）F-单位固定成本P-单位产品价格V-单位可变成本T-单位产品税金,2022/11/29,88,盈亏平衡点产量(销量)法,平衡点,产量（销量）,0,Q,A,R,成本,销售,额,总固定成本,盈利,总成本,销售,额,图3.6 盈亏平衡分析基本模型图,亏损,2022/11/29,89,房地产项目实例,南京某房地产企业年固定成本为5000000元，其正在开发的黄龙小区单位产品可变成本为3700元/，单位产品价格为6000元/，单位产品销售税金和附加费为300元/，全部计划建设房地产产量(建筑面积)为30000，请计算该房地产企业达到盈亏平衡时的年产量？开发的黄龙小区是否有利可图？盈亏平衡时的年产量计算公式是： BEPQ年固定成本/（单位产品价格-单位产品可变成本-单位产品销售税金和附加费） =5000000/（6000-3700-300）=2500而该房地产企业开发的黄龙小区面积为30000，远大于2500，是大有利润可赚的。,2022/11/29,90,房地产投资风险的敏感性分析,敏感性分析： 通过分析、预测投资项目主要因素发生变化时，对经济指标的影响，从中找出敏感性因素，并确定其影响程度的一种不确定分析方法。目的：找到最大影响因素。,2022/11/29,91,敏感性分析步骤：,选择评价指标： 财务净现值、投资回收期、内部收益率；选择需要分析的不确定因素： 销量、价格、成本、总投资；确定变量的变化范围并计算变动幅度；确定房地产开发项目对风险因素的敏感程度。,2022/11/29,92,房地产投资风险的概率分析,分析法，如乐观准则法、悲观准则法等数学期望值法模拟法，常用的有蒙特卡洛模拟法等。根据不同的情况和条件可以选择不同的分析方法，如采用数学期望值法，得出的标准偏差越小则说明房地产开发项目的风险就越小,2022/11/29,93,房地产经营风险分析与控制,2022/11/29,94,6.3 房地产项目的投资决策管理,房地产开发的投资过程投资决策分析： 市场分析、财务分析、可行性分析。土地开发权的获得：房地产建设开发：房地产销售经营： 销售、租赁。,2022/11/29,95,房地产开发的投资决策,投资决策对投资项目进行必要性、可行性技术经济分析，对不同方案比较、评价、判断，选择最优方案。投资决策过程：确定投资目标拟定投资方案测量风险制定决策方案分析与评价选择方案,2022/11/29,96,房地产开发投资的决策类型,单目标与多目标决策确定型决策、不确定型决策和风险决策定性分析决策和定量分析决策,2022/11/29,97,房地产开发投资的决策方法,定性分析决策： 经验法； 创造工程法定量分析决策： 确定型决策 风险决策：期望值法；决策树法 不确定型决策 最大最小原则； 最大最大原则； 机会均等原则,2022/11/29,98,房地产企业开发风险分析与投资决策过程,2022/11/29,99,6.4 房地产项目的融资管理,房地产开发融资在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为房地产开发融资的特点1、融资规模大2、偿还期长： 建设银行要求偿还期不超过3年3、房地产证券趋势,2022/11/29,100,房地产开发融资的分类,1、间接融资： 资金供求双方不直接见面，通过金融机构融资（房地产抵押贷款、开发建设贷款、流动资金贷款等）。2、直接融资： 房地产开发企业直接发行金融工具（股票、债券）。,2022/11/29,101,房地产开发融资的主要形式,1.银行贷款融资银行发放贷款要求自有资金不少于35%有“四证”： 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证银行发放贷款类型房地产开发企业流动资金贷款； 房地产开发项目贷款； 房地产抵押贷款（经营性、消费性）2.证券融资（债券、股票）3.房地产信托融资4.联建、参建5.典当、利用外资 等,2022/11/29,102,房地产开发融资管理,1、 确定合理的规模 融资过多，则影响资金的使用效率低；融资过少，则影响开发进度2、正确选择融资渠道和方式，降低融资成本 融资成本融资时的代价，包括筹措费、利息3、统筹考虑房地产开发融资与投资，提高资金使用效益。有利的资金投向；明确的资金用途4、按规定建立资本金制度 政府规定（35%）5、优化房地产开发的资金结构 负债经营 确保：投资利润率资金成本率；优化资金结构，负债有恰当比例,2022/11/29,103,房地产开发融资的决策,房地产开发融资的决策 指房地产开发企业的财务部门在企业融资目标的总体要求下，制定并选择最优融资方案的过程房地产开发融资决策内容币种、数额融资流量（与投入、偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量）资金来源构成（各渠道）风险分析与控制措施（风险规避、风险自留、风险转嫁、风险中和以及外汇套期保值等）融资成本预算（手续费、管理费等）融资方法融资组织.安排融资具体计划（目标、任务、人员、顺序等）,2022/11/29,104,房地产开发融资方案的选择方法,1、安全性（A-风险很小；B-风险较小；C-风险较大；D-风险极大） 2、经济性（R-银行同期贷款利率。A-130% R） 3、可行性（A-全部落实；B-基本落实；C-不能肯定；D-没有落实）AAA最好方案DDD最差方案,2022/11/29,105,作业,思考题如何规避房地产开发风险。如何进行房地产投资和融资?,2022/11/29,106,单元7：地块开发定位与土地使用权获取,案例7-1：金域蓝湾项目开发定位案例7-2：南京别墅市场定位7.1 房地产项目的市场定位与可行性分析7.2 土地使用权的获取方式与程序7.3 征地、拆迁管理与程序,2022/11/29,107,7.1 房地产项目的市场定位与可行性分析,市场定位就是目标地块所开发楼盘的市场定位和目标客户群定位，以便在目标顾客的心目中占有独特的地位市场定位的手段是差异化地块开发市场定位内容 客户定位，如高端客户、中端客户、低端客户产品定位，如品质定位、价格定位形象定位，如：主题定位、竞争定位。,2022/11/29,108,定位特别需要研究地段影响,没有两片相同的树叶一样也没有两块相同的土地每块地都有自己的思想，都有自己的归属，都有独特的内涵。产品定位时，必须认真对地块加以研究什么地种什么瓜，什么条件盖什么房“物以类聚，人以群分” 。新城区的地块与老城区的地块吸引着不同的消费者。老城区的地块吸引的购买者大多是地块四周方圆两公里范围内的消费者。所以必须深入了解这部分消费者的购买力和购买心态。要特别把握好总价原则，忽视了这一点楼盘的推广将会陷入困境。,2022/11/29,109,定位要研究地块本身及周边案例,案例：盖房子要研究山水和文脉一块既无山景又无水景，周边人文环境又不太好的地块，是不大适宜盖高档住宅的。在一块有着很好的自然资源的土地上，只盖普通住宅，又活生生浪费了一块好地。文脉与迷信不能混为一谈。它是由长时间的历史因素、社会因素自然而然形成，具有客观性。当开发一块从前一直是棚户区的某地块，且周围人文环境不太理想时，一定要慎重产品的定位，搞成“高档次”、“豪华级”住宅，否则就会导致一种尴尬：有钱人对它不感兴趣，对它感兴趣的却买不起。,2022/11/29,110,房地产开发项目的可行性研究,房地产开发项目的可行性研究是与项目的定位同时考虑的。房地产开发项目的可行性研究指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目在技术上 是否先进、适用、可靠，在经 济上是否合理，在财务上是否 赢利由此确定该项目是否应该投资 和如何投资。,2022/11/29,111,可行性研究的内容,房地产开发项目的必要性。房地产开发项目实施的可能性。外部制约条件分析，如需要考察城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施等能否保证开发项目的顺利实施。还需考察开发建设过程和建成投入使用后的道路、通讯、供电、供水、供热等的制约条件，以及治安、消防、就学、购物等社会服务条件。必须充分考虑到项目开发时对这些约束因素的承受力和突破力。房地产开发项目的技术经济分析。经济分析又比技术分析更为重要，因为对于企业来说，经济效益是最重要的。进行技术经济分析主要是考虑其实施中的经济可行性。,2022/11/29,112,7.2 土地使用权的获得方式与程序,1.土地使用权出让土地使用年限：住宅70年；商业、旅游、娱乐40年；科教文卫、工业及其他50年土地出让金土地使用权出让特征:1、土地所有权与使用权分离；2、土地使用权出让是有偿的；3、土地使用权出让是有期限的。土地使用权的出让方式与程序协议出让：申请用地审查复核签订合同登记领证招标出让：发布招标公告领取招标文件投标决标签订合同登记领证拍卖出让：发布公告领取拍卖文件举行拍卖活动签订合同登记领证,2022/11/29,113,2.土地使用权转让,土地使用权转让：经出让方式获得土地使用权后将土地使用权再转移行为。土地使用权转让条件：原出让合同要求不变；交付土地出让金；取得土地使用权证书。房屋建设，完成25%；成片开发土地的，要形成建设用地条件。土地使用权转让的原则1、“房地产一致”；2、“效益不可损”；3、“认地不认人”。土地使用权转让方式出售交换赠与土地入股等。,2022/11/29,114,3.土地使用权的行政划拨,土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为白捡的兔子 守株待兔,2022/11/29,115,7.3 征地、拆迁管理与程序,土地征用按照政府法律规定，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用程序：申请选址商定补偿安置方案核定用地面积出让或划拨颁发土地使用证征地费用土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费新菜地开发建设基金耕地占用税,2022/11/29,116,拆迁（拆迁办公室，开发部）,拆迁程序申请规划用地许可证编制拆迁计划与方案申请房屋拆迁许可证： 建设项目的计划批准书 建设用地的规划许可证 土地使用批准文件 拆迁计划与拆迁方案核发房屋拆迁许可证委托代办单位分布公告签订拆迁、安置补偿协议动迁实施房屋拆迁,2022/11/29,117,拆迁补偿,补偿对象补偿形式产权调换；作价补偿；产权调换与作价补偿结合补偿标准,2022/11/29,118,拆迁安置,安置对象：房屋使用人安置形式：一次性；过渡安置标准安置费用：搬家,2022/11/29,119,作业,每组完成题目：房地产项目如何定位?地块开发的市场定位要考虑哪些因素？,2022/11/29,120,第8章：地块开发规划设计与项目报建管理,案例8-1：金域蓝湾项目规划设计案例8-2：东方天郡项目规划特点8.1 地块工程勘察8.2 项目规划设计的原则8.3 项目规划设计的内容8.4 项目规划技术经济指标8.5 项目规划设计管理与报建管理,2022/11/29,121,8.1 地块工程勘察,工程勘察：地质、地形及水文工程设计：工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计。工程勘察工作是 设计、施工的基础。主要任务和目的主要任务：正确反映地质、地形情况，提出结论和建议。主要目的：为设计、施工提供精确的原始资料、数据。,2022/11/29,122,工程勘察工作2,勘察工作主要程序承接勘察任务搜集已有资料；现场踏，编制勘察纲要出工前准备野外调查、测绘、勘探试验、整理数据、分析资料编制图样及勘察报告勘察过程分类：资料分析初步勘察详细勘察施工勘察勘察工作具体内容地形测量工程勘察：地质钻探、挖深槽地下水、地表水的勘探气象调查,2022/11/29,123,工程设计工作1,设计工作的原则和依据设计工作的原则遵守国家法律、法规采取节约能源的措施积极改进工艺，技术措施总平面布置要紧凑合理引进国外技术要符合中国国情经济适用、美观实用并保证安全合理设计户型、日照间距、外立面设计工作的依据 项目建议书工程设计阶段初步设计技术设计施工图设计,2022/11/29,124,工程设计工作2,设计工作的基本内容总体设计单体设计建筑构造设计 全装配结构 大模结构 装配式整体结构抗震设计,2022/11/29,125,8.2 项目规划设计的原则,房地产项目规划设计的基本原则1、突出“以人为本”的经营理念 2、体现人文关怀 3、符合城市总体布局，完善城市结构 4、丰
