房地产户型分析与鉴赏(图文并茂)ppt课件.ppt

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及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，工人房等。二层安排卧室、书房、卫生间等。,跃层户型,结构分类,户型解析,复式结构,复式结构在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅(通常层高2.8米)高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等空间，并用用楼梯联系上下空间。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。,结构分类,户型解析,错层户型,是指一套房子不处于同一平面，即房内的厅 、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。,结构分类,户型解析,户型按面积分类在房地产行业并没有一个准确的界定规则。 按房屋契税征收节点来说,是以96及144来界定户型大小的。 在教科书上，单室套型是小户型,2房是中户型,3房及以上是大户型。 对于消费能力强，生活水平要求高的客户群来说，3房算是小户型,跃层算是中户型,别墅算是大户型。所以户型大小在不同的市场根据市场的消费习惯有着不同的解释。 地产行业一般按以下面积划分户型大小： 小户型：90平方米以下； 中户型：90-140平方米； 大户型：140平方米以上。,面积分类,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,商品房的销售面积,套内建筑面积,分摊的公用建筑面积,开间与进深,层高与净高,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。,商品房的销售面积,商品房的销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,套内建筑面积,套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,套内的使用面积,套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,套内墙体面积,套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,套内阳台建筑面积,套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,分摊的公用建筑面积,电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； 各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。,下列空间不得计入公用建筑面积：a、作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。b、作为人防工程的地下室。,户型解析,户型面积计算方法及常见经济指标,公用建筑面积计算公式,公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数),户型解析,开间与进深,开间： 两横墙间距离 ，一般也指房间的宽度。进深： 两纵墙间距离 ，一般也指房间的长度。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙。 纵墙：沿建筑物长轴方向布置的墙。,户型面积计算方法及常见经济指标,户型解析,层高与净高,住宅的层高：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 住宅的净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度,户型面积计算方法及常见经济指标,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,露台,卧室,起居室,餐厅,厨房,卫生间,门,窗,阳台,院馆,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,双人卧室不小于10，净宽不宜小于4米；单人卧室为6，净宽不宜小于2.4米，净长不宜小于2.5米；兼起居室的卧室为12，净宽不宜小于3米，净长不宜小于4米；卧室要求有足够的采光，其应符合1/7的窗地比。主卧室平面以规则长方形且带阳台为佳,净长与净宽比一般为3：2或8：5。,卧室,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,其使用面积不应小于12平方米，宜有直接采光，自然通风，应综合考虑使用功能要求。 减少直接开向起居室门的数量，但应与入户门相连。 起居室内布置家具的墙面直线长度不应小于3米； 无直接采光的厅其使用面积不应大于10平方米； 客厅平面以规则的矩形为宜，且至少有一面墙上无门，无窗。,起居室（客厅）,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,独立餐厅面积不宜小于6平方米，净宽不宜小于2.4米，应与厨房紧密相联。 无独立餐厅时可与客厅或厨房相联，利用软隔断将一个空间分为二个空间，但其在面积上应满足基本的使用要求。,餐厅,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,使用面积在45平方米以内的不应小于4平方米，使用面积在68平方米以内的不应小于5平方米。 应有直接采光，自然通风，并宜布置在套内近入口处。 厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列， 操作面净长不应小于2.10米。单排布置设备的厨房净宽不应小于1.50米，双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.9米。 厨房净长不宜小于3米，厨房可外带阳台，平面形状宜为长方形，净长与净宽之比一般不宜超过2：1。 厨房一般布置在北面的次要位置，宜远离卧室，尤其是主卧。,厨房,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,卫生间,设大便器、洗浴器、洗面器三件卫生洁具，不小于3平方米，其净宽不小于1.5米，净长不小于2米； 设大便器、洗浴器两件卫生洁具，不小于2平方米； 只设单便器不小于1.10平方米。 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室（厅）和厨房的上层，且应有防水、隔声和便于检修的措施。 宜有直接采光的外窗，以达到良好的采光和通风作用。 无外窗的卫生间应设通气道及通气百页窗。,户型构成元素及设计标准规范,户型解析,门,入户门洞口宽不小于0.9米，高不小于2.0米； 起居室、卧室门洞口宽不小于0.9米，洞口高不小于2.0米； 卧室与阳台之间的外墙宜设门连窗，封闭阳台可设推拉门； 厨房门洞口宽不小于0.8米，高不小于2.0米； 厨房外设阳台时，厨房与阳台之间可设半截玻璃门或门连窗,但现行方案中一般为封闭阳台,阳台与厨房间不做隔断,改为整体推拉门或预留门洞将阳台作为厨房或厨房的延伸； 卫生间门及单扇阳台门洞口宽不小于0.7米，高不小于2.0米。,户型构成元素及设计标准规范,户型解析,窗,窗台距地面一般为0.9米，若设低窗且外部无其他构件时应设防护措施，面临走廊或凹口的窗，应避免视线干扰，向走廊开启的窗扇不应妨碍交通， 窗应布置在墙居中的位置, 卧室与客厅的窗洞口宽度不得小于卧室净宽的1/3， 一般窗宽宜采用1200mm、1500mm， 次卧室窗宽900mm， 厨房外窗宽不宜小于900mm， 卫生间外窗窗宽不应小于600mm。,户型构成元素及设计标准规范,户型解析,阳台,南向阳台一般设于主卧室或客厅外，宽度方向与卧室或客厅的开间相同。 长度因结构和需要不同可设置为1.2米、1.5米、1.8米， 栏杆垂直杆件间净距应大于0.11米， 北向阳台一般为全封闭作为厨房使用，生活阳台应设洗衣机位，晒衣架，以及其它配件。,户型构成元素及设计标准规范,户型解析,院馆,空中院馆，其主要特点是在靠近客厅、餐厅以及功能房之间，再设计一个内部庭园，使之成为家庭生活的中心点，兼顾了住家的私密性与安全性，并提供了室内居住空间气室外景观空间的积极过渡. 此外，这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变。 空中院馆把私家花园引入到多高层住宅之中，形成真正的立体园林景观，同时入户花园使人们过去的庭院情结得以在空中延伸。,户型构成元素及设计标准规范,户型解析,露台,露台一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。,现代的露台，成为常规建筑物之一，是室内和室外的交汇点，周遭风景的衬托下，围绕与室内截然不同的气氛，是为家居美化的部分，理想的露台可以把生活质素提高。 都市人通常喜在露台上摆放家私，居高观景，享受大自然，而不用远行他方，写意悠然，尽情休憩。 正因为露台在外壁突出，阳光充足，比室内适合莳花栽草，晒衣待干。 另外，露台更是社交联宜的适合地方，方便聚会聚餐，纳凉避暑，而烧烤之油烟不会弄脏室内,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,现代露台最早起源于西方，传统的马耳他阳台，就是现代露台的雏型。马耳他阳台其实不过是木制的闭合平台，从墙壁稍为延伸而已，但其阳台色择丰盈，材料纹理独特，装饰主题也丰富了都市空间。垂悬在庭院之中的阳台，通常以石、木材和金属所建，用花卉和叶子衬托，为大道和胡同遮荫，阳台甚会雕刻野兽、天使图或精怪标奇立异。 欧洲在十七世纪时，受巴洛克式风朝影响，建筑物常设露台。但到十八世纪，露台却成了身份象征，上流社会人士必置露台，贵族更会把宫殿露台装饰得美轮美奂。,起源,马耳他阳台,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,露台实景图,户型构成元素及设计标准规范,户型解释 露台实景图,户型解析,户型构成元素及设计标准规范,1、当露台是为每套房独立设置的，即每套房向露台开门，且各套房的露台不连通，这时设有露台的每套房计一阳台的建筑面积，按上一层阳台水平投影面积的一半计算建筑面积，露台的其余部分不计建筑面积。 2、若露台非为每套房独立设置的而是连通为公用时，整个露台（公用露台）不计建筑面积。 当公用露台的上一层对应设有走廊，走廊水平投影面仍小于露台且无柱，则设有露台的楼层仍应计算相当于上一层走廊的水平投影面积一半的建筑面积。,露台如何计算面积,户型解析,家装常见家具尺寸,墙面 (1)踢脚板高：80200mm (2)墙裙高：8001500mm (3)挂镜线高：16001800mm (画中心距地面高度),家装常见家具尺寸,户型解析,餐厅家具 (1) 餐桌高：750790mm (2) 餐椅高：450500mm (3) 圆桌直径：二人500mm二人800mm，四人900mm，五1100mm，六人1100-1250mm，八人1300mm，十人l500mm，十二人1800mm (4) 方餐桌尺寸：二人700850(mm)， 四人1350850(mm)，八人2250850(mm) (5) 餐桌转盘直径；700800mm, 餐桌间距：(其中座椅占500mm)应大于500mm (6) 主通道宽：12001300mm, 内部工作道宽：600900mm,家装常见家具尺寸,户型解析,卧房家具 （1）标准面积 大：25平方米，中：1618平方米，小：16平方米 （2）床高：400450mm或850950mm （3）床头柜：高500700mm；宽：500800mm （4）写字台： 长；11001500mm；宽450600mml高700750mm （5）衣柜： 宽：8001200mm 高16002000mm 深500mm （6）沙发 宽：600一800mm高：350400mm* 背高1000mm,户型解析,家装常见家具尺寸,卫生间 （1）卫生间面积；35平方米 （2）浴缸 长度；一般有三种1220、1520、1680mm； 宽度；720mm，高450mm （3）坐便；750350(mm) （4）冲洗器：690350(mm) （5）盟洗盆：550410(mm) （6）淋浴器高：2100mm （7）化妆台； 长：1350mm； 宽450 mm,家装常见家具尺寸,户型解析,灯具 (1)大吊灯最小高度：2400mm (2)壁灯高：15001800mm (3)反光灯槽最小直径：等于或大于灯管直径两倍 (4)壁式床头灯高：12001400mm (5)照明开关高：1000mm,户型解析,户型设计原则,灵活性,好户型的四大特性,实用性,经济性,安全性,户型解析,户型设计原则,户型的实用性是指满足实用的要求，使用功能要合理，面积大小要适宜，厅、房、厨、卫、阳台、门窗等各类功能区间的设置应保证能满足人们的各种生活需求。所以，实用性的标准应根据消费人群的生活特性做相应的调整。 另外，需要强调的是，以国人传统观念来看，每个房间都应间隔方正，尽可能少点“金角银边”，尤其是谨防多边多角“钻石房”的出现。,实用性,户型解析,户型设计原则,户型的安全性是指住宅要具备防盗、防水、抗震和防御自然灾害等基本的安全性能，另外，该安全性还要求具有一定的私密性，这种私密性不仅是对外的，同时也包括室内各个房间之间的私密性。 因而，在做户型图规划时，除了要避免各单元之间的互相干扰，还要考虑各个房间之间的联系，对社交空间、功能空间以及私人空间等做合理的分配，有效地分割，尽可能避免互相之间的影响。 要符合户型安全性的需求，不仅要有科学合理的建筑结构设计、户型设计以及良好的工作质量作保障，还要借助一些新的建筑材料，如具良好的防火、隔音效果的装饰材料。,安全性,户型解析,户型设计原则,房屋属于长期消费品，在长时间的使用过程中，很可能会因为家庭规模和结构的变化或者业主喜好的变化而产生对房屋使用功能要求的改变，因而，要求房屋具有一定的灵活性，以满足业主改变各功能分区的需求，提供了调整与更新的余地，户型灵活性也就上升为户型的可改性。 灵活性强的户型可提供更多的可改变空间，在一定程度上，业主可根据个人的喜好“随意”地分割要求的户型结构，形成不同的功能分区。 人们生活日新月异的今天，具有更强的灵活性的户型将具有更为持续的生命力，自然也成为评价户型重要特性之一。,灵活性,户型解析,户型设计原则,对与户型的经济性，很多人都有这么一种认识误区，既认为户型的经济性只是评价经济实用户型的标准，不适用于豪华型户型。 其实，户型的经济性是指户型设计紧凑实用，使用率高，同时，在保证一定性能要求的前提下，即便是豪华型的户型，也不意味着空间的浪费，也需要强调经济性，只不过舒适程度不同的户型对空间大小以及功能多少的要求标准不同，所以对经济性的理解也不同，也就是说，衡量户型经济性的标准是相对的，而不是绝对的。,经济性,户型解析,户型设计原则,户型解析,功能空间都应该具有合理的大小尺度和相互关系，它应该通过人体工程学、心理学、建筑学，用科学的方法来确定。从各房间的大小来看，人们较理想的卧室面积应在12-15平米之间，较理想的客厅面积在21-30平米之间，客厅的开间不应小于3.9米，否则会影响您看电视的效果。卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占4-5平方米，阳台占5-6平方米。这样的面积分配，基本保证了功能的安置，符合当前人们生活的需求和习惯，例如卧室的主要功能是睡眠和休息，它必须要设置睡床、床头柜、衣橱、化妆台、电视柜、休息椅等家具，还要有一定的活动空间，所以双人卧室的开间就不应小于3.6米，面积不应小于12平方米。除此以外各功能穿梭间的相互关系使用效果也有很大影响。例如厨房应靠近入口布置，避免买菜肴穿过客厅不方便；而卫生间则应接近卧室以方便晚间使用；厕所门不应直接开向客厅和餐厅，这样既不卫生又不雅观。阳台应该设置在客厅前面，不应该设在卧室前面，因为卧室是私密的空间，而阳台是开放空间，晒衣时要穿过卧室影响了卧室的私密性。如果是跃层户型则主卧室应该设在上层以满足卧室的私密性要求。为了节省投资将设备管线集中设置，因而厨房和卫生间应尽可能靠近。,面积适中、尺度适宜,户型设计原则,户型解析,空间有效分离,户型设计原则,户型解析,户型设计原则,是指 8岁以上子女应该和父母分室居住。 15岁以上的异性子女应分室居住。 两代夫妻应分室居住，以满足生理上对居住的要求。,生理分居,户型解析,户型设计原则,是指不同生活动能就有不同的活动空间：会客厅要有客厅；睡眠要有卧室；盥洗室要有卫生间；烹饪室要有厨房；存物要有贮藏室；工作要有书房；休息要有起居室；入口要有门厅；保姆要有保姆房；想接近大自然要有阳台等等，一个好的户型应为居民提供这些必要的使用空间以满足现代生活的需要。 住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆。简言之，一般有如下几个分区：一是公共活动区供起居、会客使用，如客厅、书室、餐厅、门厅等；二是私密休息区供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、书房、保姆房等；三是辅助区供以上两部分辅助、支持用，如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台。这些分区，各有明确的专门使用功能，既有动静分区区别又有小环境的要求，在平面设计上，应正确处理这三个功能区的关系，使之使用合理而不互相干扰。,功能分区,户型解析,户型设计原则,客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，应靠近入户门设置； 卫生间也应设置在东区便于使用。 而主要为休息睡眠之用的卧室显然需要最大程度的静谧，应比较深入。 两者应严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。,动静分离,户型解析,户型设计原则,家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余。 这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。,公私分离,户型解析,户型设计原则,买房通常是人们事业成功、生活质量迈上台阶的体现，为了彰显业主的成功，也为了家庭成员之间的起居不受干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫生间，应与父母房略有距离分割。 如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。,主次分离,户型解析,户型设计原则,即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。,干湿分离,户型解析,户型设计原则,健康性运用,随着时代发展，人们对房屋健康性的重视程度日益提高，是房屋选择最重要的因素之一。 呼吸、采光、通风是每个人最基本的生理需求，尤其是对占人生近一半的家居生活。这些要求是否能被充分的满足，对人的健康有着至关重要的影响。而辨别一个好户型的好坏，健康性因素是否被合理运用也成了一个重要的标准。 这些因素包括：朝向合理，日照充分，光线充足，通风良好，空气新鲜，温度适宜、安静舒适。,户型解析,户型设计原则,上述要求都有严格的规定，购房者不一定清楚，而有些户型没有按照国家规定建造，损害了购房者的利益，每套住宅的卧室和使用面积在10平米以上的起居室（厅）均应直接采光，且至少应有一间卧室或起居室（厅）具有良好的朝向能直接和多尔日照，一般为南向，南偏东或南偏西不可大于45度。住宅应有良好的自然通风，即应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗形成的转角通风，对但朝向的套型必须有通风措施。 按照我国的饮食习惯，煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害，因此厨房应有直接对外采光、通风窗（包括开向天井的窗）。 卫生间应设有直接采光、通风窗、考虑建筑平面设计的灵活性和可能性。对无通风窗的卫生间规定应设置屋顶管理，并合理安排进风和排风管道。 还要安排好室外空调机的安装位置和冷凝水的有组织排放，预留外热水器和空调的墙洞，阳台应有晒衣设施等。,健康性运用,户型解析,户型设计常见问题,一、显性失误 1.设计不合理（违反设计规范） 2.功能不匹配或不完善（突出重点后忽略或减弱必需功能） 3.使用不方便（违反地区生活习惯）,户型解析,户型设计常见问题,二、隐性失误 1.设计粗糙、顾此失彼 2.装修改造量大、研究深度不够 3.模棱两可、怎么改都不满意,户型解析,户型设计常见问题,三、观念分岐 1.设计风格超前或滞后：前者需花成本去启发和引导市场,后者掌握不好时机易滞销或呆盘； 2.创新与风险并存：创新适度符合市场需求导向和地域特点，创新失度则面临市场接受度的风险，创新市场予测中应包括风险予测、研究和应对策划； 3.仁者见仁、智者见智，业内智者有争议，成则生、败则亡，非实力派慎之。,户型解析,户型设计常见问题,四、常见问题总结 1.空间布置大而不当 2.平面尺度不按家俱组合尺寸+交通尺寸控制 3.进深和面宽一边过大或过小不相匹配 4.进深和面宽方位与家俱布置方式不相配 5.片面追求外立面线条,造成室内空间过多凸凹之处不好使用 6.交通流线不合理 7.交通面积过大且功能单一 8.黑房间 9.追求空间视角变化牺牲实用性 10.共亨空间大而不相匹配影响相邻空间使用功能 11.公共空间处置不合理 12.竖向管井分散、水平布线过多、感观不舒服 13.结构构件外露不平影响使用 14.细节处理不当，漏项、尺度或位置不合理 15.过多而无特色、缺主力户型、配比失度,户型解析,黄帝宅经中指出：“人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，感通天地，故不可独信命也。” 人居环境学是生态的、和谐的人居环境学，要通过布局、要通过营造、要通过调适来建立一个好的东西。遵循生态和谐环境学的原理的方法，做好家居环境的选择，布局、营造、与调适，达到人与自然环境、人文环境和谐统一，身心健康。 风水讲求的是“气”，是顺畅，均衡、缓和为吉，户型的形状和布局最直接影响户型的风水好坏。,户型风水,户型解析,十种风水缺陷户型,1、卫生间位于中心位置的房子,卫生间为家中污秽之源，如果正好位于房子的中心位置，将不利于所有居住者的各方面运势，避开为吉。 卫生间的潮湿和异味是整个户型中最严重的，当其位于整个户型中央的时候，这种不利于人体的异味和潮湿只能通过卧室或者客厅散发出去，这散发的过程会影响业主的身体和心理健康。,户型解析,卫生间位于中心位置的房子,十种风水缺陷户型,户型解析,十种风水缺陷户型,2、手枪型户型,有的房子，从平面图来看，整个户型的形状就像一把手枪，这样的户型缺角严重，且寓意不吉，最好避开。 这种户型我们先不说缺角严重这个问题到底会有什么影响，单说这种户型仅一个朝南的房间，采光就不好。,户型解析,手枪型户型,十种风水缺陷户型,户型解析,十种风水缺陷户型,3、刀把形的户型,刀把形的户型，就是指房子的整体形状就像刀把一样。这样的户型也存在着严重的缺陷，同样也有不好的寓意，建议避开。 这种户型存在通风和采光问题，中间部分只能依靠人造光。,户型解析,十种风水缺陷户型,刀把形的户型,户型解析,十种风水缺陷户型,4、三角形的户型,三角形的不稳定，以及风水学上的种种不良寓意，足以让你退避三舍。这种户型我们不说风水问题，单说面积的有效利用就做不到，许多面积将会浪费掉。,户型解析,十种风水缺陷户型,三角形的户型,户型解析,十种风水缺陷户型,5、锯齿式的户型,有的户型看起来参差不齐，不太规则，类似于锯齿形，这种户型并不少见，如果有条件选择其他户型，这一种最好放弃。 这种户型存在很多采光和通风的死角，这些死角只能依赖人造光。,户型解析,十种风水缺陷户型,锯齿式的户型,户型解析,十种风水缺陷户型,6、有尖角的户型,有的房子从平面图上看，形成了不同程度的尖角，这样的户型，本身就具备了形煞，就像窗外正对的各种形煞一样，都会对居住者产生非常不利的影响。这种户型和三角形户型一样，存在面积利用问题。,十种风水缺陷户型,有尖角的户型,户型解析,十种风水缺陷户型,7、走廊式户型,有的户型，形状狭长，长款不成比例，就好像一个长走廊，宽度不够，这样的房子，让人看了就别扭，更不要说长期居住了。 这种户型存在采光问题，中间走廊部分很难采到光，另外走廊也无法利用，只能浪费。,户型解析,十种风水缺陷户型,走廊式户型,户型解析,十种风水缺陷户型,8、空气不流通的户型,有的房子窗户少或者小，造成室内外空气流通不畅，通风不良，使肮脏污秽的气流不易排出，新鲜洁净的空气难以进入。长此以往，身心都会受损。 就一面能采光，正常人都知道采光和通风性肯定有问题。,户型解析,十种风水缺陷户型,空气不流通的户型,户型解析,十种风水缺陷户型,9、有穿堂煞的户型,“穿堂煞”是指气流从入户门可以直接吹到窗户或者阳台的格局，这样的户型空气对流太旺，室内一直有风，会造成磁场的不稳，容易让居住者情绪不稳定，没有安全感。 这种空气对流太旺的户型老人一定不能住，容易引起头痛，对身体其他方面也不好。,户型解析,十种风水缺陷户型,有穿堂煞的户型,户型解析,十种风水缺陷户型,10、采光不好的户型,有的房子，形状狭长，阳光无法照耀，使得整个房子阴暗潮湿。这样的情形，对居住者的财运，事业运势、健康运都很难产生好的影响。 这种户型基本上采光和通风都只存在于靠近窗户的第一间房，整个户型阴暗潮湿，长期居住对人的身体是有损害的。,户型解析,十种风水缺陷户型,采光不好的户型,户型解析,户型布局的风水常见禁忌,门冲,住宅周边风水常见型煞,门煞,其他常见禁忌,门冲,门门相对，在风水上有“门冲”之说，不利藏风聚气、财运、健康等方面，且两门相对谓之骂也，多主口舌。户型中长走廊对着入户门、入户门正对厨房门、开门即见厨房餐厅，厕所的，这几种户型都属于犯“门冲”。 （1）房子前后门对冲 在风水命理上，前门乃纳气之口，而后门乃漏气之洞，如何两门成对冲，那么会让各种灵气不留屋内，让主人碌碌无为。 （2）大门和窖门对冲 窖是厕所在风水玄学上的专称，所窖门也就是厕所的门。在风水命理中，大门乃纳气之后，其中的气包括霉气、生气、财气、旺气、煞气，如果大门和窖门成门冲，那么窖门会把所有的灵气都吸纳。 （3）灶房们和窖门对冲 灶房是一家造食的地方，古语有云：“民以食为天”，可见食是普通人的根本，如果灶房门和窖门成对冲那么食物将吸收了所有的煞气。 （4）睡房和大门对冲 睡房是人休息的地方，人一天多部分的时间都在睡房，那么如果睡房的门正对大门，而人具有生气，且人的灵魂在安睡时最弱，这样让人的生气尽失。在这种睡房休息，久而久之，轻者不得安宁，重者患病难以根治。,户型解析,户型解析,（1）起伏煞：大门正对电梯或楼梯，是犯冲。住宅本来是聚气养生之所，如与电梯、楼梯直对，宅内之生气则被其尽数吸去，容易引起居住者运势起伏不定，故称之为“起伏煞”。楼内不可能没有电梯或者楼梯，所以这是户型设计中的一个难题。 （2）穿心剑格局：如果入户门直对长走廊，走廊越长，对家居越不利，这种格局严重者叫“穿心剑格局”。若门内无屏风阻隔，则不宜居住。（3）穿堂煞：大门与阳台如成一直线，前后通透，可以一眼看透大门与阳台，谚云：“前通后通，人财两空。”并且穿堂风拂动，易令人得病。也需要用屏风或玄关隔开。,门煞,户型解析,住宅周边风水常见型煞,尖角煞,指住宅的大门或窗户外对着尖角的建筑物，就犯了尖角煞。家庭成员的健康会受到极大影响，对于一些长期慢性顽疾，尤其是疼痛性和出血性的病症，容易引起反复发作，同时容易引起扭伤，刀伤之类的损伤。,户型解析,住宅周边风水常见型煞,顶心煞,是指住宅面对灯柱或电线杆所形成的煞气，屋主容易脾气爆躁，不易沟通，并且易发生血光之灾，或者视力有损。,户型解析,住宅周边风水常见型煞,开口煞,住宅大门面对电梯就犯了“开口煞”。会造成家运不济、守不住钱财、家中成员容易生病的反效果，同时易得血光之灾。,户型解析,住宅周边风水常见型煞,天斩煞,住宅大门面对两栋大楼中间的夹缝，是犯了“天斩煞”。天斩煞的影响极其强烈，住宅成员之间易起争执，易有血光之灾，或是易患需动手术之疾病。如果是店铺则财运不旺。,户型解析,住宅周边风水常见型煞,反光煞,传统意义的“反光煞”指房屋在海边附近，海水受阳光照射会反光到住宅内，会令人脑迟钝，精神不集中。现代意义上的反光煞是在商业中心附近，玻璃幕墙受到光照射后反射到自己所住的住宅，会使人发生血光之灾或碰撞之伤。,户型解析,1、风水忌讳住家天窗开得过大，否则会导致阳气过剩，容易使男人脾气暴躁； 2、玄关就是一进门脱鞋、换外衣的地方，风水上要求这里的颜色应该轻快明亮、新鲜活泼，千万不可阴暗； 3、风水上把一进客厅时斜对角的那个墙角成为财位，认为应该在这里摆放绿色植物。,其他常见禁忌：,户型解析,户型解说,户型解析,1、使潜在客户更为详尽的了解项目相关房型的卖点； 2、引导潜在客户的需性，推荐适当的产品需求； 3、引导客户的同时，验证置业顾问分析及把握客户的能力； 4、解说房型同时，能及时去除潜在客户对于产品的不同抗性。,解说房型在销售工作中的重要性,户型解析,补步确认客户需求产品（住宅、商铺）；,解说房型的步骤1,户型解析,解说房型的步骤 2,大体介绍项目产品及其面积段，告知客户其所需产品在项目中的比重。,户型解析,解说房型的步骤 3,向客户推荐两套左右的同面积段房型；,户型解释,解说房型的步骤 4,首先详尽解说房型的优点，切入点： 房屋结构（框架或框剪）、入户花园或入户门的朝向及便利性、层高、得房率、主要功能区域的朝向（客厅、主卧、阳台）。 采光、南北阳台（及其计算方式）、空调机位位置及数量、户型全明、私密性、飘窗及其特点优势、主卫和次卫及其干湿分离程度、窗户及玻璃、进户门等使用优质材料的优势、客厅朝向优势解说、餐厅与厨房的便利性、北阳台改建的建议、户内的动静分离（整体功 能区域的布置）、户内的南北通风（各房之间的门厅对称情况分析）。 整套户型的评价及与其他产品的对比评价（实用性、景观、功能布局等）；,户型解释,解说房型的步骤 5,解答客户对于房型的看法及问题，常见问题： 入户门的朝向位置、主要功能区域的朝向（客厅、主卧、阳台）、功能区域之间的过道浪费面积、主卫生间的采光及通风、功能区域布局的不合理性（餐厅等）、功能区域面积过小（如次卧、厨房、卫生间）、通风问题、噪音问题、空气污染、防水处理办法等；,户型解释,解说房型的步骤 6,重新引导客户的需求房型，为客户的真正需求做进一步的分析与说服；,户型解释,解说房型的步骤 7,说服交谈过程中再次重复强调该户型的主要优势，强化客户意识，去除抗性；,户型解释,解说房型的步骤 8,最终令潜在客户最大程度上的认可置业顾问所推荐的房型,目 录,学习目的,户型解析,户型鉴赏,户型鉴赏,项目户型实例鉴赏,大家一起来讨论,我们不是建筑师,但我们比建筑师了解市场,