南京水游城ppt课件.pptx
南京水游城广场调研报告,策划管理部2013年11月,内容索引,项目概况,室外建筑设计,室内建筑设计,购物中心业态布局,01,室内装修设计,综合总结,宣传推广,3,一、项目概况,4,效果图,实景图,5,详细地址南京市健康路和中华路交叉路口公交路线公交路线：26路 2路 37路 46路 814路 820路三街站下：2路、26路、46路、37路33路夫子庙站：1路，向西步行5分钟； 44路、49路、304路，向西步行10 分钟地铁地铁地铁1号线三山街站：3号出口，向东步行5分钟,南京水游城位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带,交通情况,6,二、室外建筑布局,建筑整体,以水为主题，开放式体验空间,南京水游城，由一个购物中心和一个假日酒店组成，购物中心地下1层地上5层有不规则曲线形状的商业走廊，根据使用功能将整个建筑划分为4个结构单元。,7,酒店（公寓式酒店）,总建筑面积2.07万，楼高16层，拥有316间客房，包括34间套房和160间无烟客房，全球首屈一指的酒店服务集团洲际酒店集团进行管理。,购物中心,裙楼： 10万，地下2层，地上5层,外部人流动线(1F),南京水游城的客流到达主要通过中华路和健康路的两个商场出入口，项目西南侧出入口人流量最大。,9,西主入口,西莲口,每个出入口宽约4米；限高1.9米；在沿路有显示牌显示剩余车位，,停车场,外立面,12,南京水游城整体建筑风格打破传统购物中心的建筑色彩单调，在外立面处理上采用大量有色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林色作辅墙，使整个建筑散发一种强烈、欢快的气息，主题公园休闲时尚的定位充分契合。同时巧妙利用商业走廊将几大功能区连为一体。,外墙广告,充分利用外墙设置各种广告牌，增加商品品牌曝光率和外部展示性。,13,下沉广场运河水景,负一层为一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心购物者可近距离享受水景,14,室外广场,室外广场简洁干净，设置花坛可供游人休息，移动植被与固定植被结合布置。,15,16,三、室内建筑布局,项目地块方正，内部人流动线通过两个环形动线及支线，贯穿整个一层，动线清晰，且减少死角。ZARA、HM等次主力店布局于商场入口内侧，拉动人流缺点：分散客流，方位感不强,17,平面设计布局-L1,平面设计布局,B2层美食广场区分割为多个小铺，各式美食荟萃。设置BHG超市吸引人流。B1通过人工运河贯穿,18,Treat精品超市,B2,B1,平面设计布局,L2,L3,2、3层人流动线整体与一层相似，在此基础上设计多个小循环动线，同时通过电玩城、 优衣库、ZARA等次主力店吸引人流，带动支动线区域人流循环，几大功能区通过商业走廊连接,平面设计布局,L4,L5,通过电梯穿插解决3层以上支动线人流可达较弱的问题；通过影院、大型餐饮等大主力店弱化支动线带来不利影响，带动客流，提升周边商店到客率。,平面设计布局,21,垂直交通直梯,22,直梯,B2,无观光梯直梯分布于商场内侧，可起到引导人流的作用共计9部直梯,直梯,直梯,直梯,垂直交通扶梯,23,扶梯分布均匀合理： 设置于中庭及主要交通节点,L1,扶梯,扶梯,扶梯,扶梯,扶梯,中庭,1个球形主中庭，从地下一层至顶层，各楼层均可观看舞台表扬；中庭的镂空天球，阳光可直射进入,24,瞿塘峡,西陵峡,巫峡,洗手间,25,WC,WC,WC,中庭采用镂空穹顶，垂直采光为主，商场内部还是以灯光采光为主。,采光,26,27,四、购物中心业态布局,28,垂直业态布局,精品超市,美食广场,运动品牌,家居饰品,化妆品,时尚男女装,黄金珠宝,时尚男女装,家具用品,女鞋,影院,生活配套,中式餐厅,儿童用品,停车场,停车场,知名餐饮,B2F,B1F,1F,2F,3F,4F,5F,B3F,B4F,休闲餐饮,时尚男女装,电玩,29,负二层平面业态布局,主要品牌组合：（精品超市+美食广场+大型运动品牌店）,平面业态布局B2F,B2以家庭娱乐为主，有3456平方米的SPORT100、地方风味美食街、健身美体美容、精品超市等 。,平面业态布局B1F,MUJI,麦当劳,主要品牌组合：（家居饰品+休闲餐饮+化妆品）,B1主要商家,平面业态布局1F,主要品牌组合：（时尚男女装+黄金珠宝）,F1是成熟时尚服饰, ZARA和H&M占据主入口处1-2楼门面。,H&M水游城店面积达1360平方米，提供女装、男装和Divided(青少年装)。,平面业态布局2F,主要品牌组合：（时尚男女装+家居用品）,F2主要商家ZARA占据主入口处F1-F2两层门面，9月5日开业。,平面业态布局3F,主要品牌组合：（时尚男女装家居生活）,平面业态布局4F,主要品牌组合：（影院生活配套儿童用品主题餐厅）,平面业态布局5F,主要品牌组合：（多国餐馆）,F3-F5商家,水游城各楼层设定不同的目标客层，合理配置业态及体量。,业态配比,从图中可以看出，南京水游城除5层外，各楼层均以零售购物占比为主,各楼层业态配比,水游城的租金450元/月，租金有保底租金+扣点形式，两者取其高（夫子庙租金约为8元/平米/天，每月240）；物业管理费：每个月每平方米60元（德基广场50元/平方米/月） ；商场约引进200家商户。小的店面仅20多平方米，大的旗舰店两三千平方。品牌涵盖 知名服装、零售、餐饮、书店、横店电影院、美容院、电玩中心等业态；主力商家为H&M、 ZARA、 横店影视电影城；次主力店为UNIQLO、SEPHROA、小南国、BHG城市超市、MUJI、SPORT100等；旗舰店：BHG城市超市、EBLAN/LENSCRAFTERS、MUJI、ZARA、H&M、UNIQLO、SELECTED、MARKFAIRWHALE、LEE、bab、5cm、ONLY、VEROMODA、JACKJONES等；百家好，国内第一家综合旗舰店，将集团内的四个品牌集中在一个店铺内：BASICHOUSE、MINDBRIDGE、ImDavid、VOLL,50,五、装修设计,电子导视,导视系统,在每层扶梯处设置电子触屏导视，直梯处设置电梯门导视。商场主要位置均有导视牌，导视清晰，导视效果强。,天花及地面,天花整体设计简洁，未做过多花哨的设计，以灯的布点为主，在一些特殊功能区天花做一定的造型处理，配合不同区域业态。地面日常维护较清洁。,52,空调风口设置于天花板板上店招位置以简单设计为主、基本一店一色,出风口及店招,53,店铺设计特点,敞开式无门设计通透的橱窗设计,洗手间设计,洗手间整体设计简洁，主要为暖色调，导视系统偏弱，内部装修及配置一般，洁具采用普通品牌；在B1-F4均设有婴儿换洗间及残疾人士专用卫生间；,休闲座椅、景观小品、屏蔽门,商场内主要位置合理设置休闲座椅以及景观小品；在主要出入口设置交叉自动门，可有效分解人流,56,客服中心设置在B2层，整体设计简单，缺少休息座椅,B1层设置表演舞台，可吸引人流活跃商场气氛；充分利用墙面设置品牌logo墙，增加展示性；中庭大型LED显示屏；,特色设计,创新设计：负一层长280米的人工河环绕购物中心,60,六、宣传推广,项目开业前广告及其开业活动,开业促销活动,开业表演活动,魔术、杂技、打击乐等表演,开业典礼,65,七、综合总结,66,地理位置好，属于南京5分钟都市生活圈核心地带，交通便利，昭示性好；建筑空间创新，物业条件好，体量大，空间宽敞，整体大气；地面地下停车位充足,物业,1层动线清晰，环形主动线，减少死角。项目内部景观小品、休闲座椅布置合理；3、4层多循环动线设计，路线不清晰，方向感降低；直梯、扶梯布点合理，顾客上下楼层便捷；,动线,整体设计为开放式主题公园，外立面及内部设计色彩鲜明，有活动力，但B1层运河成本较大景观设计与商业紧密融合；室内休闲桌椅充足，B1层有舞台表演，留客力强,视觉,综合总结项目亮点,水游城的楼顶还有一个7000平方米的屋顶花园，市民可在购物后登上花园享受“绿色呼吸”；项目在屋顶也增加了部分水景，与楼下水景用瀑布的形式实现连接，成为商店一景。,水景负一楼有一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米宽8米，运河水面上还有个圆形舞台，将演绎各种表演，如魔术、杂技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”,差 异 化 定 位,开放式购物公园商场楼顶为黄色镂空穹顶，站在商场中央舞台仰头望，能直接看到天空，商城也没有封闭的玻璃门，停止营业后，商城只会封闭几个电梯口，消费者仍旧可以在商场运河逗留。用精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园,项目开发的经验联合国际基金进行投资开发,1,2,3,开发商必需有足够的实力，以适应国家政策、金融政策的调整与国际金融大势的突变。维持资金链的不断裂是所有工程项目开发的第一要务，若商业地产开发的过程中遇到资金链吃紧的问题，可通过联合海外的投资基金进行联合开发。,出色设计大胆创新,以运河为设计轴，大胆创新在国内做出真正的主题景观购物公园。中庭表演台的设计还可以融入文化与互动的理念，利用中空位置可有效地聚集人流。,持续品牌推广引导新的生活、消费方式,营造一个全新的消费理念，超越普通一站式的理念，经过常年不断演出，不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。,经验借鉴,4,创新业态组合方法以消费者需求进行业态组合,区别于中国传统百货业，“水游城”则不仅以购物为目的，而是研究人的心理满足，将关联性商品放在一条线上，比如某一层楼既有鞋子也有包，还有饰品、饮料等，或者某一层既有年轻妈妈的服饰，又有儿童服饰等。,5,创新商家组合去主力店，增功能点,对于购物中心的开发模式，国内发展商大多模仿大连万达的大型主力店的开发模式，但是这种开发模式不像表面那样风光，国际大商家，低廉的租金，长期的合同，这导致发展商实则为国际大商家打工，开发者无法从其中分享到物业价值的成长。水游城则一改这种主流做法，实行去主力店操作，增加三到四平方米的特色功能店作为主力店。此方法如果操作成功，物业的成长才真正释放价值。当然是否去主力店与项目所在商圈的成熟度也休戚相关。,The endThank you,
