重庆住宅市场调研报告课件(51张).ppt

重庆住宅市场调研报告,目录,PART1、城市基本环境研究,PART2、经济环境研究,PART3、房地产市场环境研究,PART4、重庆市场发展建议,2016年 重庆实现“十三五”良好开局,PART 1 城市基本环境研究,重庆是长江上游地区的经济中心、金融中心，以及艺术、通信、科技、文化、教育等中心，中西部水、陆、空型综合交通枢纽。,PART 1 城市规划情况/城市区位,重庆地处长江上游经济带核心地区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区；重庆是中国西部唯一集水陆空运输方式为一体的交通枢纽；,重庆是“成渝经济圈”的重要组成部分，是城乡统筹发展重点布局的直辖市、未来长江上游地区的经济中心。,PART 1 城市规划情况/城市概况,重庆地处中国西南部，毗邻川陕黔湘鄂五省。辖区面积8.24万平方千米，下辖40个行政区县，包括渝北、渝中、大渡口、江北、南岸、沙坪坝、九龙坡、北碚、巴南9个主城区，2015年底辖区总人口3371.84万人（其中主城9区约818.98万人口）；重庆是国家城乡统筹发展重点布局的直辖市。借助直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇，依靠“一圈两翼”（小时经济圈，渝东北翼和渝东南翼）战略，正着力推进统筹城乡改革、内陆开放高地和“五个重庆”（宜居、畅通、森林、平安和健康重庆）建设；重庆已跻身五大国家中心城市。继上海浦东新区、天津滨海新区之后，重庆设立成为中国第三个“新特区”两江新区。根据中央 “314总部署”，力争在2020年左右建设成为中国长江上游的经济中心。重庆是长江上游地区唯一集水、陆、空资源的中西部综合交通枢纽。拥有成渝铁路、渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路（西部地区第一条高速铁路）五条电气化铁路干线。江北国际机场是全国十大机场之一。在建襄渝铁路复线、兰渝铁路等。成渝、渝万城际铁路、渝黔新线等。规划有渝郑、渝昆、渝鲁等客运专线。,重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市,西南地区综合交通枢纽之一,PART 1 城市环境研究/城市交通,铁路：成渝线、渝黔线、襄渝线、渝怀线、遂渝线、渝郑线、渝昆线、兰渝线（建设中）、渝利线（建设中）、成渝客专（通车）、渝万铁路（通车）、渝黔新线（建设中）公路：重庆高速公路四通八达，2015年全市高速公路将达2525公里，预计2017年达3000公里。水运：重庆的水运，顺长江东行，万吨级的轮船可顺江至武汉，南京，上海等地，以及沿海城市。航空： 2014年，江北机场完成旅客吞吐量2926万人次，增长15.8%，旅客吞吐量首次超过西安机场，在全国十大机场中排第八位，增速位居十大机场之首。 2015年10月，重庆黔江武陵山机场交由重庆机场集团公司管理。2015年12月1日，机场旅客吞吐量突破3000万人次。2016年2月18日，国务院批准增设和恢复包括江北机场在内的19家口岸进境免税店。,“大重庆”规划范围,PART 1 城市环境研究/城市规划,中心城区边界,主城边界,都市区边界,市域城镇体系规划范围为重庆市行政辖区，面积8.24万平方千米。 都市区规划范围包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南区九个行政区，面积5473平方千米。都市规划区又被定义为主城区和外围小城镇发展区两部分：“主城区”是指重庆外环线以内的区域，是都市区集中进行城市建设的主要部分，面积为2,737平方公里；主城区以外的都市区为“外围小城镇发展区”，面积为2,736平方公里。渝中区位于地处重庆市西南部，长江、嘉陵江汇流处，全区总面积23.71平方公里。,重庆主城规划空间布局结构示意图,PART 1 城市环境研究/城市规划,中部片区包括沙坪坝、杨家坪、大渡口；东部片区包括茶园、鱼嘴；南部片区包括南坪、鱼洞；西部片区包括北碚、 西永、西彭；北部片区包括观音桥新牌坊、礼嘉、唐家沱、两路、蔡家。市级中心位于渝中区解放碑，为中央商务区；现状市级副中心有观音桥新牌坊、沙坪坝、杨家坪和南坪；规划市级副中心有东有茶园，西有西永。组团中心东有鱼嘴，西有北碚、西彭，南有鱼洞，北有蔡家、两路、礼嘉、唐家沱，中有大渡口。,主城空间布局结构示意图（20072020）,未来重庆城市发展将形成“一城五片、多中心组团式”空间布局结构,PART 1 城市环境研究/城市规划,重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，未来空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。“五片”即按照“两江四岸”的山水格局，将主城分为五大片区，各片区在空间上相对独立，人口规模不低于100万，具备完善的城市功能，居住与就业平衡，属于相对独立和完整的子城市概念。各个片区内有若干组团，并依照具体条件形成为一个城市中心和多个城市副中心。都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。,片区规划示意图,一个中心，六个副中心规划示意图,2010-2020版交通规划： 一是明确构建“5+4”对外战略通道，规划5条国际贸易大通道和4条国家级综合运输通道，全面支撑起重庆承东启西、联通南北的国家中心城市交通体系。 二是明确市域重大交通设施布局，规划形成“一枢纽十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线”公路网以及“一大三小”市域机场布局，同时加快长江上游航运中心建设，实现多级带动下的城乡统筹发展。 三是明确构建符合重庆特色的城市交通网络，全面实施公交优先发展策略，规划2020年形成12条线路的轨道线网，以及“六横七纵一环七联络”882公里的快速路网。,未来形成一枢纽十六干线五支线”铁路网，“三环十二射多联线”公路网以及“一大三小”市域机场布局,PART 1 城市环境研究/城市规划,重庆是国家重要的现代制造业基地，现已形成了电子信息、汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和消费品制造等千亿级产业集群。,PART 1 城市环境研究/城市产业,重庆是国家重要的现代制造业基地，现已形成了电子信息、汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和消费品制造等千亿级产业集群。2016年1-11月，规模以上工业企业资产总计19510.06亿元，同比增长11.9%，重庆规模以上工业企业实现利润总额1332.85亿元，同比增长14.5%，实现利税总额2242.23亿元，同比增长11.1%。产业规划：都市区内环线以内地区重点布局现代服务业、高新技术产业和文化产业；内环线与绕城高速公路之间重点布局现代制造业、现代物流业、休闲旅游业；绕城高速公路以外的地区重点布局都市农业、生态旅游业等产业。,PART 1 城市环境研究/城市概况总结,重庆作为西部地区唯一一个直辖市，是连接东西部的水、陆、空交通枢纽，是长江上游地区的经济中心、金融中心，以及艺术、通信、科技、文化、教育等中心，是国家重要的现代制造业基地。科技教育力量雄厚，人才相对富集。,PART 2 经济环境研究,重庆GDP总量及增长情况在二线城市中处于领先水平，近三年GDP稳定增长但增速降低，三产比例在二线城市中较为落后,PART 2 市场环境研究/经济发展水平研究,横向数据,横向数据,纵向数据,纵向数据,PART 2 市场环境研究/城市居民消费力研究,重庆城镇居民人均可支配收入在二线城市中最低，社零总额较高，增幅逐年下降。,横向数据,横向数据,纵向数据,纵向数据,PART 2 市场环境研究/固定资产投资研究,重庆固定资产投资及房地产开发投资额均在二线城市中名列前茅，且房地产开发投资增幅近4年都稳定增长。,横向数据,纵向数据,纵向数据,横向数据,数据来源：中指研究院,固定资产投资快速上涨,市民可支配收入水平较低,城市GDP稳步增长,品牌开发商大举进入,重庆经济发展处于二线城市中领先水平，市房地产处在稳步发展阶段，有稳定客群，整个城市房地产有较好的市场基础。,PART 2 市场环境研究/宏观总结,PART 2 市场环境研究/开发投资额,重庆房地产开发投资额连年上升，自2014年-2016年，始终保持在2000亿元以上。,数据来源：中指研究院,PART 2 市场环境研究/销售价格走势,截止2015年，重庆房地产销售价格为7466.9元/平，销售面积达2127.69万平。,数据来源：中指研究院,PART 2 市场环境研究/住宅价格指数,重庆房地产市场价格处于稳步上升的态势，月环比涨幅在2%以内，2016年11月住宅价格指数为7507元/平。,数据来源：中指研究院,PART 2 市场环境研究/住宅成交面积走势,重庆房地产成交面积在较为平稳，月均在125-200平之间，自2016年11月达到近4年来的顶峰，达268.7万平。,数据来源：中指研究院,PART 2 市场环境研究/可售面积,重庆房地产可售面积逐年减少，从历史高值2015年2月的1779.7万平，减少至2016年11月的1323.2万平。,数据来源：中指研究院,PART 2 市场环境研究/出清周期,重庆房地产可售面积逐年减少，从历史高值2015年2月的1779.7万平，减少至2016年11月的1323.2万平。,数据来源：中指研究院,开发投资额逐步增加,出清周期逐渐缩短,量价逐步提升，空间小,开发风险较小利润空间较小,重庆房地产市场较为完善，成熟，处于稳定发展的阶段，近年来，销售价格，成交量以及开发投资额等呈现上升趋势，出清周期逐渐缩短，开发风险小，利润空间小。,PART 2 市场环境研究/宏观房地产市场总结,PART 3 房地产市场环境研究,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,交易市场：环比量升价跌，销供比下降至1.36，出清周期缩短,全市价格走势：环比下跌1.24%，同比上涨1.58%，为7089元/平米全市需求：成交268.71万平米，环比增长0.33%，同比增长87.94%全市供应：新批197.61万平方米，环比增长5.52%，同比增长137.65%供求对比：销供比下降至1.36，短期市场供不应求库存去化：库存上升3.22%至1323.19万平方米，去化速度加快热销项目：中小户型、低总价热销，重庆万达城居首企业销售：中国恒大以22.35亿元销售额居本月榜首,数据来源：中指研究院,全市价格走势： 2016年11月 ，环比下跌1.24%，同比上涨1.58%，为7089元/平米,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,区域价格走势： 2016年11月，重庆商品住宅渝中区价格最高，为10548元/平方米。巴南区价格增长最高，环比增长6.44%。,图：重庆商品住宅区域价格走势,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,全市需求：2016年11月，重庆商品住宅销售面积为268.71万平方米，环比增长0.33%，同比增长87.94%。2016年1-11月，重庆商品住宅销售面积为1896.16万平方米，同比增长28.10%。,图：重庆商品住宅销售面积走势,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,区域需求：2016年11月，重庆商品住宅渝北区成交面积最大，为76.74万平方米，占全市商品住宅成交面积的28.56%。,图：重庆商品住宅区域需求情况,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,全市供应：2016年11月，重庆商品住宅批准上市面积为197.61万平方米，环比增长5.52%，同比增长137.65%。2016年1-11月，重庆商品住宅累计新批上市1511.22万平方米，同比增长25.94%。,图：重庆商品住宅批准上市面积走势,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,区域供应：2016年11月，重庆商品住宅渝北区批准上市面积最大，为59.12万平方米，占全市商品住宅批准上市面积的29.92%。,图：重庆商品住宅区域供应情况,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,供求比：2016年11月，重庆商品住宅销供比由上月的1.43下降到1.36，短期市场供不应求。2016年1-11月，重庆商品住宅销供比为1.25，整体供不应求。,图：重庆商品住宅销供比走势,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,库存去化：截至2016年11月底，重庆商品住宅可售面积为1323.19万平方米，环比增长3.22%，与上年同期相比降低8.73%。按照近6个月平均销售情况，库存需要7.50个月消化完毕，较上月缩短0.51个月。,图：重庆商品住宅可售面积和出清周期走势,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,销售套数排行：2016年11月，重庆住宅销售套数TOP10共成交8798套，其中7个项目套均面积低于全市，6个项目套总价低于全市。沙坪坝重庆万达城以1846套的销售套数位居首位。,表： 2016年11月重庆住宅销售套数排行榜,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,销售金额排行：2016年11月，重庆住宅销售金额TOP10共成交61.59亿元，其中6个项目套总价高于全市，5个项目套均面积高于全市。江北保利观澜以13.92亿元的销售金额位居首位。,表： 2016年11月重庆住宅销售金额排行榜,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,房企销售：本月，中国恒大以22.35亿元的销售金额位列第1位，保利地产和融创中国位列第2位和第3位。1-11月，融创中国在重庆销售金额同比增长116%，销售金额为105.37亿元，位居首位，龙湖地产和中国恒大位列其后。,表：2016年11月重庆销售额排行榜,表：2016年1-11月重庆销售额排行榜,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（交易市场）,数据来源：中指研究院,土地市场：量跌价升，出让金总量同比下降,推出：11月环比增加90.40%，今年供地量低于上年同期成交：11月环比增加101.05%，成交总量同比下降24.78%出让金：11月环比增加122.18%，今年总量同比下降18.73%楼面价：今年整体楼面价上升，11月环比上升37.77%溢价率：今年溢价水平提高，11月环比下降7.76%总价排行榜： 渝中区地块总价36.4亿，位居首位楼面价排行榜： 渝中区地块单价最高，为7088元/平方米溢价排行榜：九龙坡区宅地居首位，溢价31.56%企业拿地：11月联发集团拿地金额最高，1-11月龙湖地产以56.7亿元金额居首,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,数据来源：中指研究院,推出：2016年1-11月，重庆市共推出各类用地265宗，共计1818.3万平方米，同比减少27.71%。其中，推出住宅用地57宗，共计536.3万平方米，同比减少21.36%；商办用地36宗，共计97.2万平方米，同比减少58.60%。本月，全市累计推出各类用地16宗，共计198.3万平方米，环比增加90.40%，同比减少52.86%。其中，推出住宅用地6宗，共计49.9万平方米，环比增加19.77%，同比减少32.88%；商办用地2宗，共计5.6万平方米，环比减少72.65%，同比减少93.45%。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：重庆土地推出情况(统计口径为建设用地面积),数据来源：中指研究院,成交：2016年1-11月，重庆市共成交各类用地256宗，共计1799.7万平方米，同比减少24.78%。其中，成交住宅用地56宗，共计535.1万平方米，同比减少20.83%；商办用地33宗，共计96.3万平方米，同比减少58.12%。本月，全市累计成交各类用地16宗，共计201.1万平方米，环比增加101.05%，同比减少48.82%。其中，成交住宅用地5宗，共计48.7万平方米，环比增加16.85%，同比减少34.51%；商办用地3宗，共计9.7万平方米，环比减少40.99%，同比减少88.69%。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：重庆土地成交情况(统计口径为建设用地面积),数据来源：中指研究院,出让金：2016年1-11月，重庆市共收入土地出让金463.1亿元，同比下降18.73%。其中，住宅用地出让金为368.1亿元，同比下降6.39%；商办用地出让金为35.8亿元，同比下降67.14%。本月，全市累计土地出让金61.1亿元，环比增加122.18%，同比下降15.38%。其中，住宅用地出让金为53.4亿元，环比增加231.06%，同比增长27.02%；商办用地出让金为2.5亿元，环比减少70.50%，同比下降86.62%。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：重庆土地出让金情况,数据来源：中指研究院,楼面价：2016年1-11月，重庆市各类用地楼面均价为1802元/平方米，同比上升16.77%。其中，住宅用地楼面均价为2779元/平方米，同比上升19.58%；商办用地楼面均价为2114元/平方米，同比下降4.62%。本月，全市各类用地楼面均价为2261元/平方米，环比上升37.77%，同比上升53.27%。其中，住宅用地楼面均价为3807元/平方米，环比上升154.81%，同比上升45.30%；商办用地楼面均价为1501元/平方米，环比下降49.47%，同比上升15.71%。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：重庆土地楼面价情况,数据来源：中指研究院,溢价率：2016年1-11月，重庆市各类用地平均溢价率为12.80%，比上年同期上升11.21个百分点。其中，住宅用地溢价率为16.54%，比上年同期上升14.26个百分点。商办用地溢价率为0.07%，比上年同期下降0.13个百分点。本月，全市各类用地平均溢价率为2.05%，比上月下降7.76个百分点，比上年同期上升1.75个百分点。其中，住宅用地溢价率为2.35%，比上月下降15.62个百分点，比上年同期上升2.35个百分点。商办用地溢价率为0.00%，与上月持平，比上年同期下降1.17个百分点。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：重庆土地溢价率情况,数据来源：中指研究院,总价排行榜：2016年11月，重庆居住用地成交总价TOP5中，渝中区地块居首位，成交价为36.41亿元。上榜地块成交价均超过0.75亿元。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：2016年11月重庆居住用地成交总价排行榜,数据来源：中指研究院,楼面价排行榜：2016年11月，重庆居住用地成交楼面价TOP5中，渝中区地块居首位，成交楼面价为7088元/平方米。其余上榜地块楼面价均高于1000元/平方米。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：2016年11月重庆居住用地成交楼面价排行榜,数据来源：中指研究院,溢价排行榜：2016年11月，重庆居住用地溢价率TOP5中，九龙坡区地块居榜首，溢价率为31.56%。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：2016年11月重庆居住用地溢价率排行榜,数据来源：中指研究院,企业拿地：本月，联发集团拿地金额10.7亿元位居首位，大连万达、中国铁建位居其后。1-11月龙湖地产拿地总金额最高，为56.7亿元，中国铁建以41.6亿元位列次席。,PART 3 市场环境研究/截止2016年11月重庆市场情况（土地市场）,表：2016年11月重庆品牌企业新增土地金额排行榜,表：1-11月重庆品牌企业拿地金额排行榜,数据来源：中指研究院,PART 4 城市发展建议,通过对重庆市房地产市场深入调研，我们认为：目前重庆的房地产市场较为成熟，开发商拿地较为正规，近阶段出现开发商抢地的情况出现，年底的土地市场较为紧缺；全市的价格走势环比下跌1.24%，同比上涨1.58%，为7089元/平，全市供求比下降至1.36，短期市场供不应求，全市库存上升3.22%至1323.19万平方米，去化速度加快，市场热销项目为中小户型、低总价热销；目前重庆的土地价格逐步提高，但售价的上涨势头低于土地的上涨速度，且市场较为独立，对成本的控制要求极高，利润空间被逐步压缩；就重庆目前的发展而言，两江新区依旧是全市的重点，但是往北人烟稀少，只有采取组团的形势发展，目前市内9区土地供应逐步减少，整体呈现少地的情况。因此建议如下：,*,PART 4 城市发展建议,汇报完毕请领导指正,1.辩证唯物主义和历史唯物主义是研究和学习管理学的最基本的方法论。为此，研究和学习管理学，必须坚持实事求是的态度，深入管理实践进行调查研究，在学习和研究中还要认识到一切现象都是相互联系和相互制约的，一切事物都是不断发展变化的。2.全面运用历史的观点去观察和分析问题，重视管理学的历史，考察它的过去、现状及其发展趋势，不能固定不变地看待组织及组织的管理活动。3.理论联系实际的方法，具体有案例的调查和分析、边学习边实践以及带着问题学习等多种形式。这种方法有助于提高学习者运用管理的基本理论和方法去发现问题、分析问题和解决问题的能力。4.理论联系实际还有一个含义，就是在学习和研究管理学时，要注意管理学的二重性。5.归纳演绎法是一种逻辑思维方法，是各门科学的公用研究方法，也是学习和研究管理学的基本方法。6.归纳法就是对一系列典型的事物进行观察分析，找出各种因素之间的因果关系，从中找出事物发展变化的一般规律。7.归纳和演绎是两种不同的推理和认识事物的科学方法，但在实际推理过程中归纳和演绎又是密不可分、相辅相成的。8.所谓授权，是指将职权或权力分配给更低一级下属的行为，从而实现内部权力的共享，激励下属员工努力工作。这些职权委派给了下级之后，下级可以在其职权范围内自由决断，灵活处理问题，但同时也负有完成任务并向，上级报告的责任，上级仍然保留着对下级的指挥与监督权。9.依据我国在现实生活中对创新一词的理解和使用，创新就是创新主体产出比自己以前所具有的东西好的东西的活动。其中“比自己以前所具有的东西好” 有三重含义：一是指与自己以前所具有的东西不同；,