房屋维修养护管理概述ppt课件.pptx
小组分工,8.1 房屋装饰装修管理,第八章 房屋维修养护管理,8.1.1房屋装饰装修管理制度,1.申报登记制度（1）业主申报：业主在需要进行装饰时应提前向管理处申报并填写装饰申请书（单），内容括装饰装修项目、施工时间、施工队伍情况，同时应附房屋所有权证复印件、业主身份证复印件、装饰装修方案复印件、施工企业营业执照复印件，施工人员身份证等资料。如果是使用人需要装饰装修则提供业主本人身份证复印件及同意装饰装修的书面证明。（2）管理处审核：管理处接到业主的装修申请后应及时进行审核。审核的内容主要包括施工方案及施工企业的资质情况。（3）批准：当物业服务企业确认装修方案为合理方案后，应对装饰装修申请予以批准。同时物业服务企业的相关人员应将房屋装修过程中的禁止行为和注意事项告知业主。（4）签订装修协议：业主（使用人）或施工企业应当与物业服务企业签订房屋装饰装修协议，协议一般包括：装饰装修工程内容、装饰装修时间期限、允许的施工时间、垃圾的处置、禁止行为和注意事项、违约责任等。,2.装饰装修巡检制度 物业服务企业的相关工作人员，如工程部工作人员，应结合部门的工作规程在业主装饰装修过程中每日到现场巡视、监督检查。检查的内容包括：是否按照装饰装修方案施工，是否有违规施工，是否有安全隐患等等。如发现有违规行为，应立即制止并要求责任人及时纠正。,8.1.2 房屋装饰装修施工管理,2.房屋装饰装修施工管理中的相关规定（1）装饰装修作业时间的规定（2）建筑垃圾处置的规定（3）装饰装修的禁止性规定（4）损坏房屋有节能设施，降低节能效果（5）其他影响建筑结构和使用安全的行为【案例8-1】 书P121,8.1.3房屋装饰装修工程的验收： 装饰装修工程竣工后，一般由物业服务企业工程部人员进行验收。验收时，应当按照合同约定和相应的质量标准进行。验收合格后，装饰装修企业应当出具住宅室内装修质量保修书。对验收不合格的，应当要求装修人和企业及时进行整改。,附一某小区装饰装修管理办法1.装饰装修申报程序 1）先向管理处提出申请，审批 2）业主收到批复后，按规定办理相关手续及出入证等2.装饰装修管理要求 1）接受物业公司的统一管理、监督和检查 2）不得改变原有房屋的结构、外貌及配套设施的使用功能 3）保持外墙立面的统一 4）不得改变上下管道的位置走向 5）不得污染或损坏公共区域 6）装饰装修垃圾及时清运3.工程验收 （附二：装饰装修申请审批表）,8.2房屋安全管理,内容,案例房屋安全检查 1.一般性房屋安全检查的方法 2.房屋安全检查步骤及注意事项 3.各类房屋中不同结构的检查重点 4.房屋安全检查报表的填制危险房屋的评定城市危险房屋管理的规定,案例一,2016年5月9日，衢州市气象台发布暴雨蓝色预警信号。衢州地区出现明显降雨天气。晚上7时至8时之间，衢江区黄坛口乡紫薇村大门里自然村一民房倒塌，所幸无人员伤亡。恶劣天气造成房屋倒塌,案例二,4月11日，上海松江区佘山镇西霞路上的一幢三层房屋倒塌，民警在第一时间从废墟中救出一对母子。之后，经过超过十小时的连续搜救，未发现被困人员。4月12日下午，松江区政府紧急召开区域环境整治暨建筑安全监管工作会议，指出当前区域环境综合整治正在轰轰烈烈地开展，建筑、施工、清拆、整治过程中的安全问题不容忽视，类似佘山倒塌房屋内的安全隐患情况大量存在，要确保此类事件不再发生。房屋存在安全隐患造成房屋倒塌,房屋安全检查,1.一般性房屋安全检查的方法（1）直观检查（2）敲击刺探检查（3）仪器测试（4）结构验算,房屋安全检查,2.房屋安全检查步骤（1）实施房屋安全检查前，检查小组首先要查阅房屋图样及有关资料，熟悉并掌握房屋建筑及结构的布局和特征。（2）检查前首先要做好四核对（3）检查建筑物周围环境的影响及有无损害房屋结构的认为因素（4）对平房或木屋盖楼房，入室前要先查看房屋外观有无严重裂缝变形、倾斜错动，屋面是否塌腰沉折（5）检查室内装修、设备、电气的损坏情况（6）检查室外装饰装修的损坏情况（7）检查屋面的损坏情况（8）检查时要认真逐项填写检查记录表，并由检查人、复核人、负责人签名,房屋安全检查,3.各类房屋中不同结构的检查重点（1）钢结构的房屋对钢结构的杆件、焊缝、给排水设施应重点检查应注重钢结构的柳钉和螺栓连接的检查应检查钢材的锈蚀情况，特别检查经常干湿交替的部位（2）钢筋混凝土结构房屋梁的支座附近、梁跨以内的裂缝、变形发生及发展状况梁、柱、墙联系处的梁端、柱头、墙体有无新出现的裂缝各种板的支座附近和跨中有无横裂缝、顺裂缝或斜裂缝、原有裂缝有无发展混凝土层架的弦杆、腹杆有无裂缝，支撑部位有无移动，屋架是否倾斜，连接铁件有无变形、锈蚀和松动,（3）砌体结构房屋纵横墙体连接处至转角处有无竖裂缝或斜裂缝门窗口有无裂缝及错动，砖砌承重墙、窗间墙、独立柱有无裂缝、倾斜、错动和下沉基础、墙角有无变形、下沉开裂（4）木结构房屋该类房屋中糊纸或包镶的柁、檩必须打开检查房屋的整体有无倾斜、变形，周围环境对房屋本身有何直接影响，柱子是否倾斜、弯曲、下沉，柱头、柱根是否糟朽，柁，檩是否过度弯曲、有无横裂缝、斜裂缝、或明显新出现的裂缝，有无木节、虫蛀檩头、柁头有无糟朽，加固过的柁、檩有无变形、错动情况，木结构上的铁件有无松动、锈蚀变形,房屋安全检查,4.房屋安全检查报表的填制房屋安全检查要按时镇制统一的报表。具体要求是：（1）原始调查表，除表头可在室内填写外，其余调查项目均应在检查现场，随查随填，不得填漏、误填（2）整理调查表应在审核原始调查表填制齐全、无误的情况下进行。做到应填尽填（3）汇总报表按时上报主管机关,危险房屋的评定,危险房屋是指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。根据危险房屋鉴定标准的规定，房屋危险性等级的划分从地基基础，上部承重结构和围护结构三个组成部分的危害程度考虑，划分成A、B、C、D四个等级。,城市危险房屋管理的规定,房屋所有人和使用人，应当爱护和正确使用房屋。建设部负责全国的城市危险房屋管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。房屋所有人或使用人向当地鉴定机构提供鉴定申请时，必须持有证明其具备相关民事权利的合法证件。鉴定机构接到鉴定申请后，应及时进行鉴定。对被鉴定为危险房屋的，一般可分为以下四类进行处理：（1）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。（2）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。（3）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的 房屋。（4）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。,经鉴定属危险房屋的，鉴定机构必须及时发出危险房屋通知书；属于非危险房屋的，应在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，一般不超过一年。房屋所有人和使用人都可提出鉴定申请。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。房屋所有人应定期对其房屋进行安全检查。在暴风、雨雪季节，房屋所有人应做好排险解危的各项准备；市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查，并在当地政府统一领导下，做好抢险救灾工作。房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施。,房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理；如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理，或使用人有阻碍行为的，房地产行政主管部门有权指定有关部门代修，或采取其它强制措施。发生的费用由责任人承担。房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时，各有关部门应给予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。异产毗连危险房屋的各所有人，应按照国家对异产毗连房屋的有关规定，共同履行治理责任。拒不承担责任的，由房屋所在地房地产行政主管部门调处；当事人不服的，可向当地人民法院起诉。,因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：（1）有险不查或损坏不修；（2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。 因下列原因造成事故的，使用人、行为人应承担民事责任：（1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；（2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；（3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：（1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；（2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故；（3）因拖延鉴定时间而发生事故。,8.3房屋日常维护养护管理,目录,一、内容和要求,五、房屋维修工程的验收,二、房屋维修工程的分类,三、房屋维修责任的划分,四、房屋维修施工管理,一、内容和要求,在房屋日常维修养护过程中，物业服务企业可以对房屋的各个组成部分根据具体情况实施零星养护或计划养护。两个概念零星养护指由于自然或人为因素引起房屋各个组成部分的损坏而进行的小修，如屋面的补漏及泛水的修补。计划养护是指订立科学的大、中、小修三级修缮制度，定期对房屋实施养护以保证房屋的正常使用，延长其使用寿命。,具体内容,屋面,装饰装修,地基基础,楼地面,门窗,1.地基基础 检查地基基础附近是否有附加荷载，防止由于附加荷载的影响而产生的附加沉降；检查地沟内的各种管道，防止漏水引起的基础浸泡及下沉；北方地区应注意地基基础的保温工作，防止基础的冻害；保持外墙底部的勒脚完好无损，使基础保持良好的受力状态。,2、楼地面做好厨房、卫生间地面的防水，管道与地面连接部位的防水防漏处理，装饰装修之前要做24小时的闭水实验。阳台地面避免使用荷载大的装饰装修材料，避免超出地面荷载情况发生。,3、装饰装修饰面工程如有损坏应及时修补，注意通风，防止受潮。避免硬物碰撞。对大理石等特殊的饰面材料要用专业清洗剂清洗避免损坏。,4、门窗定期更换易损部件，向业主宣传正确的使用方法，严禁不正确的使用导致使用寿命减少。,5、屋面定期检查，发现问题及时处理。防止产生不合理的荷载，如屋面广告牌、天线、热水器的安装要保证不影响原有的使用功能。,要求,项目的收集,任务的实施,任务的落实,做好回访工作,二、房屋维修工程的分类,翻修工程,大修工程,中修工程,小修工程,综合维修工程,附3 房屋完损标准（P128-132）,等级分类完好基本完好一般损坏严重损坏,评定要素房屋结构：基础、承重构件、非承重强、楼地面、屋面等房屋装修：门、墙、柱的饰面、顶棚、饰面装修等房屋设备：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等,三、房屋维修责任的划分,保修期内,根据房屋建筑工程质量保修办法，房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期电气管线、给排水管道、设备安装为2年装修工程为2年其他项目的保修期由建设单位和施工单位约定,四、房屋维修施工管理,房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。,具体内容包括：,1.房屋维修技术管理房屋维修技术管理是指为保证养护工程质量和技术水平，对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行的一系列科学管理工作的总和。具体包括：指导房屋的合理使用，防止房屋结构、设备的过早损坏和损耗定期对房屋进行查勘鉴定，制定维修技术方案建立房屋维修技术档案，掌握房屋完损状况制定技术管理制度，确定责任人监督房屋维修施工过程的技术规范执行情况,2.施工现场管理施工现场管理是以施工组织设计或施工说明为依据，在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责，并贯穿整个施工工程。其主要内容有:A.按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等B.注意生产与住户安全，在拆除与翻修时，设立施工防护标志，避免给业主的生活和工作带来不便，处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系C.修建或利用各项临时设施并结合施工进度，安排好施工衔接及料具进退场，节约施工用地满足工程连续施工的需要D.按施工材料需用计划，实行材料限额领料与核算制度，并做好现场材料的检查、保管E.及时回收旧料、废料，做好修旧利用F.维修工程竣工后，及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续,3.施工安全管理认真贯彻执行安全生产管理制度，是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此，要加强对安全生产工作的领导，经常对现场作业进行安全检查，并组织职工学习安全生产操作规程。建立健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程，确保安全施工。,五、房屋维修工程的验收,管理处接到验收通知,交付使用,不符合质量标准返工,组织有关部门或人员进行工程验收,返工合格签证,1.房屋维修工程验收的标准,A.符合修缮设计或修缮方案的要求，满足合同的规定B.符合房屋修缮工程质量检验评定标准，凡不符合的，应进行返修直到符合规定的标准C.技术资料和原始记录齐全，完整准确D.窗明、地净、路通、场地清，具备使用条件水、暖、卫、气、电等设备调试运行正常，烟道、沟管畅通,2.房屋维修工程验收的依据,A.项目批准文件B.工程合同C.修缮设计图样或修缮方案说明D.工程变更通知书E.技术交底记录和纪要F.隐蔽工程检验记录G.材料、构件检验及设备调试等资料,9.1-9.3房屋附属设备设施维修养护管理,9.1房屋附属设施设备概述,学习目标,通过本章的学习，了解房屋附属设备设施维修养护的目的，熟悉房屋附属设备设施的种类和用途，掌握房屋附属设备设施的保养和维修制度；能够进行房屋附属设备设施的保养工作和维修管理工作；了解特种设备的含义，熟悉特种设备的安全管理规定；熟悉住宅小区智能化系统的组成，能过对智能化小区附属设备设施进行运用管理及维修管理工作。 关键词：房屋附属设备设施 维修养护计划 特种设备 智能化小区,9.1房屋附属设备设施概述,9.1.1房屋附属设备设施维修养护的目的房屋附属设备设施维修养护管理主要通过正确合理的使用，有效的养护，正常的维修，保证物业设施设备处于良好的工作状态，尽量避免其使用价值的下降。在保证和提高各种设施设备功能的同时最大限度的发挥其综合效益。这就要求管理人员要有很高的技能。,9.1.2房屋附属设备设施的种类,是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，如：给排水设备等，它是构成房屋建筑实体不可分割的有机构成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。,房屋设施设备主要由以下几个系统组成：,1.给排水系统,4.燃气设备系统,2.电气工程系统,3.供暖、空调、通风系统,1.给排水系统,（1）给水设备（2）排水设备（3）房屋卫生设备（4）消防设备（5）房屋热水供应设备,2.电气工程系统,（1）供电设施设备（2）物业的弱电设备（3）房屋的电梯设备（4）电器照明设备,（1）供暖设备（2）空调设备（3）通风设备,房屋的燃气设备包括：燃气灶、燃气表、燃气管道、天燃气管网等。,9.2房屋附属设备设施养护管理,房屋附属设备设施的保养和维修制度1.制定房屋设备设施养护管理制度2.房屋设备的三级保养制度 （1）日常维护保养 （2） 一级保养 （3）二级保养,3.设备的预防性计划维修保养制度设备的预防性计划维修保养制度是为了防止意外损坏而按照计划进行一系列预防性的设备维修和管理的组织措施和技术措施。,4对共同设备设施的定期巡视检查制度物业巡视检查制度：巡视检查路线、巡视检查计划、巡视检查制度、巡视检查工作程序等。巡视检查既能发现设施设备中运行存在的问题，又能预防设施设备中运行可能发生的问题。,9.2.2房屋附属设备设施养护制度的实施,2）检查监督。由班组长负责监督设备操作人员每日填写设备巡查记录，并对责任房屋内的设备进行定期巡查，每月根据设备运行、维修、养护、异常变化等情况填写当月设备巡查报告。,9.3.1房屋附属设施设备维修的分类和特点,1房屋附属设施设备维修的分类（1）零星维修工程（2）中修工程（3）大修工程 （4）设备更新和技术改造2房屋附属设施设备维修的特点（1）维修成本高（2）维修技术要求高（3）随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合,9.3.2房屋附属设备设施的维修制度,根据物业的类型和特点，结合房屋附属设备设施的种类定制定制如下管理制度：1.巡检制2.分工负责制3.季度和年度安全检查制4.维修报告制度5.维修工程的审批制度,9.3.3房屋附属设备设施的维修及故障处理程序,请看书本141页图9-2,9.3.4房屋附属设备设施的维修管理内容,1.给水系统的管理2.排水系统管道的管理3.供暖系统的管理4.空调系统的管理5.供电系统的管理6.电梯系统的管理,1.给水系统的管理,1)一般规定每半年对给水管道进行一次定期检查维护道表面有无锈蚀现象,若有锈蚀脱皮现象应及时维修,若管道锈蚀严重,可考虑更换新管道.2)防止冰冻3)防止管壁产生冷凝水4)水池(箱)的定期清洗和消毒5)水泵房的管理,2.排水系统管道的管理,1)防止管道阻塞 2)设置清扫口3)设置检查口 4)查漏补漏5）保养,5.供电系统的管理,1）供电系统的运行使用管理2）供电系统的日常养护,6.电梯系统的管理,1）电梯设备的使用管理2）电梯设备的日常养护,9.4特种设备维修养护管理,1、特种设备的含义,特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器（气瓶，下同）、压力管道、承压类特种设备电梯、起重机械、客运索道、大型游乐设施机电类特种设备。同时也包括其附属的安全附件、安全保护装置与安全保护装置相关的设施,原则,3、特种设备的委托管理物业服务企业一般采取承包制的办法，将特种设备委托给专业化的维修养护公司进行专业的维修养护。委托方式通过公开的招标或者邀请招标形式，贯彻“公平、公正、公开、合理”的原则实施招标，并与中标公司签订特种设备养护委托合同。委托合同一般可划分为大包合同、中包合同、小包合同。大包合同：是指设备所有维护保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均有专业维修保养公司负责，其维修费较高中包合同：是指专业化的维修保养公司对设备进行年度定期保养，小零部件更换以下，应急抢修及小修和更换零配件的费用均有物业服务企业负担。小包合同：是指专业维修保养公司只负责提供配件和技术指导，其他所有人工由物业服务企业技术人员负责，费用相对低廉。,5、特种设备维修养护管理的相关规定,1）特种设备出厂时，应当附有安全技术规范要求的设计文件、产品质量合格证明、安装及使用维修说明、监督检验等文件2）特种设备使用单位应当 在特种设备投入使用前或投入使用后30日内，向直辖市或者设区的市的特种设备安全监督管理部门登记 对在使用的特种设备进行经常性日常维护保养，并定期检查并记录，发现异常情况及时处理。 对特种设备的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期校验、检修、并作出记录3）国家鼓励进行科学的管理方法，采用先进技术，提高特种设备安全性能和管理水平，增强特种设备生产、使用单位防范事故能力。,9.5建筑智能化管理系统,住宅小区智能化系统的组成,建筑设备自动化系统火灾自动报警与消防联动控制系统安全防范自动化系统,1、建筑设备自动化系统,（1）给排水监控子系统可利用给排水监控子系统进行监测，对给排水泵事实分布式监控和集中管理，根据水箱、水池水位的高低控制水泵的启停，控制主要设备的切换，自动轮换以及水位异常报警和设备故障报警，还可以进行供水段的水压、水池的液位监测，污水池的高限位监测和预警、水泵的状态指示等。（2）变配电监控子系统主要是通过物业管理的控制中心对各系统的电流、电压、频率、功能等电量参数进行监控，并对异常情况进行报警和记录。（3）空调监控子系统提供室内空气的温度、湿度、气流速度、空气洁净度的控制及能源管理。（4）照明监控子系统主要是对物业小区内照明设备实行集中的管理和控制。根据不同用途可分为：正常照明、应急照明、值班照明、警卫照明、景观照明、障碍标志照明等,（5）电梯监控子系统对电梯的管理：监视功能：监视电梯及电梯的运行状态：电梯紧急情况报警等。管理功能：按控制程序管理多台电梯在高、低峰时间的运行，达到高效、节能：通过对电梯运行时间的统计积累，作为进行维护的依据（6）远程抄表子系统（7）停车场管理子系统在停车场的出入口安装非接触式IC卡的读卡器和挡车器来限制车辆的进出。,2 火灾自动报警与消防联动控制系统,（1）火灾自动报 警子系统 主要功能是探测火灾隐患 ，是智能建筑中的重要组成部分。,3、安全防范系统,（1）电视监控子系统 主要作用是对建筑物内的主要公共活动场所、通道、电梯及重要部位和场所等安装摄像机并进行有效监视和记录，对重要部门和设施的特殊部位能进行长时间的录像和监测。,（3）防盗报警子系统,在一般的物业小区中主要包括家庭安全防范系统和周界报警系统两部分。,（4）电子巡更子系统,建筑智能化系统的运行管理,1、工程部各专业工程师要全程参与建筑智能化系统、调试和验收2、针对建筑智能化系统的实际配置，结合物业工程人员的技术水平，需要制订一 系列管理制度3、落实各项管理预案的岗位技术培训,建筑智能化系统维修养护规程,1、安全防范系统的日常养护管理（1）电视监控子系统日常养护管理（2）防盗报警子系统的日常养护管理（3）停车场管理子系统日常养护管理,2、火灾自动报警与消防联动控制系统日常养护管理,3、智能化系统日常养护管理,
