某古街项目整体策划汇报方案96张课件.ppt

武陵源索溪古街项目整体策划汇报方案,2010年2月,武陵源索溪古街项目整体策划汇报方案,第一部分 项目产品定位及推广招商思路第二部分 项目规划设计方案第三部分 项目景观设计意向,目录,第一部分 项目产品定位及推广招商思路目录,第一部分 项目产品定位及推广招商思路,第一部分,项目概要,武陵源索溪古街项目位于武陵源核心区，占地面积100亩，是张家界提升世界级旅游休闲品质的鼎力之作。整个景区以湘西土风苗韵为基调，并融汇符合时代审美的时尚休闲元素，以“最原生态、最自然、最和谐”的开发理念，实现张家界旅游由观光型向休闲度假型的完美升级。项目集文化体验、休闲度假、旅游购物等功能于一体，形成以情景休闲旅游为主题的三大特色街区，即“全国唯一水上酒吧街、中华名特小吃街、湘西民俗购物精品街”，并以“名人、名店、名企”为主力进行全国范围招商。项目的开发建设方张家界金瑞旅游发展有限公司聘请专业旅游地产策划公司美地置业对项目进行整体策划，并整合湖南卫视下属天天向上广告公司，进行全方位立体宣传，迅速扩大影响力和知名度，成为媲美丽江、阳朔的欢乐之城，以及张家界对话世界的城市名片和重要会客厅。,项目概要 武陵源索溪古街项目位于武陵源核心区，占,一、市场分析,1、旅游发展的背景及市场分析：1）张家界的世界品牌价值：张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步最早的城市，经过三十年的旅游发展，张家界已经初步培育了国内外知名的旅游目的地品牌。2）旅游升级的蝶变契机：张家界旅游经历了过去几年快速发展阶段，逐渐进入稳定发展期，在全国从观光旅游向休闲度假旅游的转变中，全国旅游市场发展的各种利益关系将重新洗牌，张家界加快旅游转型升级十分紧迫。3）休闲度假型城市的旅游发展比较：作为衡量景区旅游竞争力的三个基本指标游客数量、游客停留时间和游客人均消费水平，把张家界、丽江和阳朔做一个对比，我们可以看到：张家界旅游发展起步早、游客停留时间也长于丽江和阳朔，然而游客留给张家界的旅游财富却低于丽江和阳朔。,一、市场分析 1、旅游发展的背景及市场分析：,让我们看看丽江和阳朔的夜晚现状,丽江古城,阳朔西街,让我们看看丽江和阳朔的夜晚现状丽江古城阳朔西街,2、休闲度假型旅游发展的横向比较：游客数量：,一、市场分析,2、休闲度假型旅游发展的横向比较：一、市场分析,游客平均停留时间：武陵源游客平均停留时间为2天，丽江和阳朔均为1.67天。武陵源目前游客停留时间长于丽江和阳朔。游客人均消费水平：,一、市场分析,游客平均停留时间：一、市场分析,一、市场分析,3、同类型城市旅游发展纵向对比：,1）丽江：,一、市场分析 3、同类型城市旅游发展纵向对比： 1）丽江：,一、市场分析,2）阳朔：,一、市场分析 2）阳朔：时间游客接待量旅游总收入（亿元）旅游,4、张家界现状分析：1）我们不禁要问张家界旅游市场遇到了什么问题？,张家界旅游的辉煌,张家界是改革开放以来，国内旅游发展起步最早的城市。是国内著名的旅游目的地和风景名胜区。张家界旅游的五顶桂冠：世界最负盛名的石英砂岩峰林风景旅游地；国内首个国家级森林公园；国内首批入选的世界自然遗产的风景名胜区；世界首批地质公园；国家首批 5A 级旅游景区。目前张家界旅游人次仍远超丽江和阳朔。张家界目前仍是游客停留时间长于丽江和阳朔的旅游目的地，张家界游客平均停留时间为2.5天，丽江和阳朔均为1.67天。,一、市场分析,4、张家界现状分析：张家界旅游的辉煌张家界是改革开放以,2）为什么游客留给张家界的旅游财富如此之低？,我们的结论是，张家界旅游仍处于门票经济占主导地位的阶段，旅游消费仍以刚性的旅游消费如：门票、住宿、交通等费用上，而旅游购物和休闲娱乐消费明显不足，这也就是张家界市旅游收入远低于丽江和阳朔的根本原因。 目前张家界的旅游服务及接待设施、旅游休闲消费产所远远满足不了现有旅游人群的消费需求。张家界的旅游市场亟需从相对单一的观光游市场，向复合型的旅游休闲度假市场升级。,经过我们的走访和调查，游客在武陵源景区绝对多数团队客仍处在白天看山头，晚上抱枕头的纯观光旅游状态。旅游购物仍以定点购物为主要消费形式，而此形式的购物消费对张家界的旅游负面评价多于积极口碑。对张家界的旅游发展带来了一定的消极影响。,一、市场分析,2）为什么游客留给张家界的旅游财富如此之低？ 我们,5、分析结论：,现有发展模式的不可持续要求张家界旅游升级,休闲度假旅游市场的兴起，要求与需求相匹配的旅游休闲度假产品,在张家界旅游新增长的市场群体中,观光市场仍然是主体,但可预见度假市场,新兴旅游市场（漂流、 探险、温泉等特色旅游）的比重将不断提升. 随着交通的大变局，自驾游和自助游市场将不断提升。综上所述，张家界旅游发展由观光游向休闲度假游升级是历史的必然选择！,一、市场分析,5、分析结论：现有发展模式的不可持续要求张家界旅游升级休闲度,二、项目开发的意义和必要性,1、大研、束河对丽江旅游市场的拉动：束河作为世界文化遗产的重要组成部分，全国AAAA旅游景区，2005年cctv中国魅力名镇，最佳人居环境名镇，以纳西文化，茶马文化，农耕文化，东巴文化，生态文化为一体的复合型旅游景区倍受旅客青睐。近年来，随着束河知名度、美誉度的不断提高和城市通达条件的不断改善，束河成为丽江的拳头产品， 2007年旅游人数突破了占丽江总旅游人数44%，为束河景区奠定了广阔的国内客源市场基础。丽江发展旅游业以来，大研和束河逐渐显现其商业消费、客流集贸的中心地位，大研、束河的开发和升级，是旅游市场赋予丽江的一个绝佳发展契机，民族风情、自然景观、休闲业态的相辅相成，使得当地旅游形态具有很高市场包容力，人脉、商脉的密集交汇，使得整个丽江的品牌随之逐步打响，进而促成客源结构国际化。而数年来游客量和旅游消费的年年攀升，使本土经济发展稳居高位，根本上优化了当地生活水平和生活质量，以旅游为支柱经济，全面带动商业、文化、生活、娱乐的共荣，从而，丽江作为一个旅游休闲胜地的声名也越来越凸显出市场竞争力和品牌感召力。,二、项目开发的意义和必要性1、大研、束河对丽江旅游市场的拉动,二、项目开发的意义和必要性,2、西街对阳朔旅游市场的拉动：西街位于广西壮族自治区桂林市阳朔县城中心区，目前已经成为闻名遐迩的名街，享有“酒吧街”、“洋人街”等称谓，阳朔西街也因为它独特的发展模式和文化形态，形成了旅游界闻名的“阳朔现象”和“西街文化”，西街也成为阳朔、桂林、广西乃至中国的重要旅游品牌，阳朔西街保留着桂北民间文化，它是：商业街文化街外国人在中国最密集的一条街全中国最大的外语角中国的“地球村”阳朔从当初附属于桂林山水的无名小城，到如今主导桂林旅游消费休闲聚点的蜕变，是全球旅游模式转型升级的一个成功范本。旅游商业、城市商业的有机结合，山水风情、人文风貌的优势互补，是西街带动阳朔一跃成为全国休闲度假热门之选的发展之道。消费环境对观光环境的补充，大大延长了游客的驻留时间，进而充分挖掘了旅游消费能量所能够创造的经济效益和社会效益，从休闲品质、观光品质、消费品质等各方面完善了阳朔的城市竞争力。随着游客、品牌的逐年提升，阳朔已逐渐成为桂林旅游消费的主导力量，并且从根本上改变了桂林单一山水观光的旅游模式。,二、项目开发的意义和必要性2、西街对阳朔旅游市场的拉动：,二、项目开发的意义和必要性,1）全球旅游模式转型升级的大势要求:当今世界，休闲型旅游已成为时代潮流，丽江的束河项目及阳朔的西街项目对当地旅游市场的带动显而易见，传统观光游向休闲度假游转型升级，必然要求各旅游景区的旅游消费品质随之更新换代。张家界自然景观优势明显，发展休闲度假项目是扩大市场、增长旅游经济的必然途径。本项目在规划理念、设计理念上均从休闲度假功能层面出发，在旅游转型升级过程中，项目优越性会越来越明显。,3、索溪古街项目开发的意义和必要性：,二、项目开发的意义和必要性1）全球旅游模式转型升级的大势要求,二、项目开发的意义和必要性,2）全面实现张家界城市发展和地方经济的繁荣：项目将通过对旅游的促进作用，实现张家界城市发展和地方经济的全面繁荣，以旅游这一支柱性产业的跃进，助推地方GDP持续增长。项目的建设和运营，还将为社会提供一批创业机会和就业岗位，缓解近年来持续严峻的全国性就业压力，也为当地人口增收创造绝佳平台，根本性改善人民生活质量和城市竞争力。,二、项目开发的意义和必要性2）全面实现张家界城市发展和地方经,二、项目开发的意义和必要性,3）张家界激活旅游休闲消费的重要引擎：张家界武陵源区品牌知名度高、游客数量大、停留时间长、夜间集中度高，而长期以来，张家界旅游消费形式却基本上只是“白天看山、晚上看表演”，每年几百万年游客的巨大消费商机没有被充分挖掘出来，这无疑是武陵源旅游经济的巨大损失。在此局面下，发展消费功能齐全、消费品质优越的休闲度假型商旅项目必然会成为激活巨大消费能量的重要引擎。同时，项目通过品质、品牌的建立和传播，还将进一步扩展自驾游及海外游客市场，为张家界旅游行业发展汇聚源源不断的消费能量。,二、项目开发的意义和必要性3）张家界激活旅游休闲消费的重要引,二、项目开发的意义和必要性,4）张家界打造世界旅游精品的硬件支撑：张家界武陵源集中国第一个国家森林公园、世界自然遗产、世界地质公园、国家首批5A级旅游景区、全国文明风景旅游区五大“金字招牌”于一身。随着世界旅游精品的发展战略实施，客源的多元化、高端化，对高品质文化商旅项目的需求会越来越强烈。武陵源作为张家界核心景区，必然需要紧跟旅游发展趋势，推动旅游产业升级转型，积极发展符合休闲度假需求的复合型商旅项目，完善旅游消费功能，提高旅游硬件品质。,二、项目开发的意义和必要性4）张家界打造世界旅游精品的硬件支,三、项目的优势分析,1、区位优势：项目位于张家界核心景区武陵源区，北靠武陵大道，该道路是去往各大景点的必经之路。周边酒店和附属型商业发达，具备形成密集消费的客观条件。所在位置辐射多个重要景点，车程普遍在10分钟以内，游客团队消费和自助消费的几率都比较高。2、客源优势：随着张家界客源市场的开拓、旅游接待水平的提升和旅游产品的提质，传统观光客源将在数量（客源地广度）和质量（游客档次）上也将逐年不断提升。同时，大交通的快速发展，交通网络的完善，将大大提高与周边各省市的互动，长沙及张家界周边地区的游客有短途旅游在时间安排上的灵活性，会在周末等时间点增加景区人气，逐渐模糊景区原来所面临的淡旺季尴尬，使经营环境进一步优化。,三、项目的优势分析 1、区位优势：,三、项目的优势分析,3、无竞争优势：大型旅游商业项目，承载数百万游客的旅游消费需求，武陵源核心景区的留客能力，是相较主城区永定，更适合发展复合型商旅项目的先决条件。本项目依托武陵源游客资源开发建设，不仅是武陵源区，也是张家界真正意义上的首个复合型旅游休闲商业地产、首个以游客为消费主体的旅游文化商业项目。武陵源的门面基本属于私有，可售门面少，当地商业投资需求巨大，投资渠道狭窄，购买门面是最热的投资渠道之一，项目占据了良好的入市机遇，具备明显的市场无竞争优势。4、业态优势：项目业态设置上充分满足旅游市场的吃、住、游、购、娱各类诉求，集中匹配休闲度假市场的消费需求，并结合城市消费功能需求配以城市型商业业态，一定程度上打消了张家界旅游市场淡旺季的商业经营性分化，通过本地消费市场补充和游客消费市场带动，营造全年可持续经营环境。,三、项目的优势分析 3、无竞争优势：,三、项目的优势分析,5、文化优势：本项目为旅游商业复合型地产项目，即以文化为支撑、以旅游为带动、以商业为利点，项目将以土家族为主的土风苗韵地方民族文化融入建筑、景观、业态当中，充分运用地方特有民俗文化、歌舞文化、节庆文化、餐饮文化等元素，进行保护性创新设计，是游客来到张家界，游览世界级自然风光之外的一种人文体验性补充，一方面对中国非物质文化遗产作出了贡献，另一方面也营造了项目经营的一大人文亮点。,三、项目的优势分析 5、文化优势：,四、项目的经济与社会效益,经济效益：消费量测算：每年武陵源游客以250万计算。假设有60%的人在本项目消费，保守估计人均消费200元（住宿+表演+餐饮+购物），那么每年产生近3亿的营业额，对税收的贡献很可观。随着张家界和武陵源区向世界旅游精品城市和国际休闲度假区的迈进，自驾游等游客量不断攀升，巨大的消费力将留在张家界，留在武陵源。 社会效益：完善核心景区餐饮、购物、文化、娱乐、休闲、健身等配套设施，提升武陵源区旅游文化品位和张家界城市品位。有利于补充和完善核心景区游客集中购物场所，且项目开发完成后能够提供至少2000个以上的就业岗位，并能拉动相关产业的增产增收。项目对自身的整体推广也将成为武陵源旅游品牌的营销助推力。推动核心景区的可持续发展，对于旅游品牌的保护和提升很有帮助。,四、项目的经济与社会效益 经济效益：,五、项目开发设想,1、项目开发思路:1）专业合作、策划先行项目已经和国内业界优秀的旅游项目策划团队格林美地公司签订了策划委托合同。该团队曾成功策划了，丽江束河古镇、西双版纳告庄西双景、大理武庙会、银川黄河金岸等诸多大型旅游度假项目，目前策划设计工作已全面展开。2）一次规划、全面开发项目计划2010年4月份完成规划设计并付诸全面开工，计划12个月完成施工并于2011年5月投入运营。,五、项目开发设想 1、项目开发思路:,3）稳步推进、打造亮点项目以打造百年经典为目标，最终为张家界留下未来的文化遗产，围绕项目将形成三大特色街区：全国唯一水上酒吧街：充分运用、发挥索溪河的造景优势，沿河建造一条水上酒吧街，古色古香的湘西建筑根植水边，远望如行舟水上，别具韵味。昼夜风情各异，照明设计渲染烘托，营造引客聚客的不夜城名片。中华名特小吃街：项目将携手中国烹饪家协会共同打造中华名特小吃街，街区荟萃中高档品牌餐饮商家、数百种湖南及张家界地方名特小吃，并以土家菜馆、湘菜馆为主要特色，打造游客看不完尝不尽的美食天堂。湘西民俗购物精品街：集萃湘西各地民俗精品，形成民间市井文化展演舞台和湘西民族民俗风情文化演绎高地，融合多元文化符号，打造地方民俗精品购物和民族文化交流中心，提供游客旅途购买地方纪念品的集中去处。,五、项目开发设想,3）稳步推进、打造亮点五、项目开发设想,五、项目开发设想,2、项目的市场定位：对于湖南：本项目是湖南省发展休闲旅游的新代表，文化旅游产品的新标杆。对于湘西：本项目是大湘西进一步提升旅游品牌知名度的名片之作。对于张家界：本项目是张家界对接世界的品牌助力，是游客体验世界自然遗产风貌的硬件基础，还是张家界的城市名片和旅游升级重要引擎。对于武陵源：武陵源风景名胜区的休闲中心板块和不夜城，并能满足当地日常消费的基本需求。,五、项目开发设想 2、项目的市场定位：,以旅游者为主要目标消费群体，同时考虑本地人（张家界市）的消费需求；以普通大众游客的游乐购需求为主，同时设置满足高端客户的需求物业；以游客的自由消费为主，重点打造自驾游、自助游客户的服务及消费项目，同时考虑团队客户的团体消费需求；,五、项目开发设想,3、项目的消费客群定位：,以旅游者为主要目标消费群体，同时考虑本地人（张家界市）的,五、项目开发设想,旅游文化产品定位：本项目致力于打造湘西土家民俗文化为内涵、土家民俗建筑为形式的休闲参与型旅游体验项目。民俗文化产品类型：土家歌舞、土家婚俗、土家祭祀、非物质文化遗产工坊（鬼谷神功、土家山歌、湘绣、蜡染、手工艺等）、鬼谷祠等。旅游功能产品定位：集旅游购物、休闲娱乐、特色餐饮、风情酒吧与一体的土家风格商业街区。旅游功能产品类型：风情酒吧、特色小吃、品牌餐饮、旅游购物店、客栈等。,4、项目的产品构成：,五、项目开发设想 旅游文化产品定位：本项目致力于打造湘西土家,土家乡韵露天广场,定位：室外演绎广场，永不落幕的活动 平台，持续举办篝火晚会、摆手 舞、主题活动等系列参与性、体 验性强的活动，聚集人气，与大 剧场形成互动。,土家乡韵露天广场 定位：室外演绎广场，永不落,体验式情景购物店，手工艺作坊,定位：手工艺制作现场演示、特色手工艺品销售。采取前坊后店的形式业态：挂毯、湘绣、土家织锦、土家竹艺、挑花、陶艺、矬花 、布艺、根雕、石雕、剪纸等目标市场：旅行团市场；散客市场，将传统民族手工艺产品以表演形式展示给游客，游客也可以参与学习和制作。,体验式情景购物店，手工艺作坊定位：手工艺制作现场演示、特色手,土家婚俗,定位：通过对传统土家婚俗礼仪展示（如：哭嫁）形成一个固定的文化展演活动，并以此带动游客的参与性。增强项目的文化氛围、并提高游客在项目的滞留时间。目标市场：旅行团市场为主；散客市场；,土家婚俗 定位：通过对传统土家婚俗礼仪展示（如：哭嫁）形成一,鬼谷祠,定位：整理并运用关于鬼谷子的记载，结合当地民风民情，在项目内打造乡土文化、命理、宗教文化等为一体并具有经营性的文化体验项目。位置：项目建筑最高点。,链接 最早记载鬼谷子的是司马迁的史记。史记苏秦列传中说：“苏秦者，东周洛阳人也。东事师子齐，而习之于鬼谷先生。”道教认为鬼谷先生为“古之真仙”，曾在人间活了百余岁，而后不知去向。鬼谷子一书完整地保留在道家的经典道藏中。鬼谷子先师被喻为纵横家之鼻祖的原因是其下有苏秦与张仪两个叱吒战国时代的杰出弟子见战国策。另有孙膑与庞涓亦为其弟子之说见孙庞演义。鬼谷子先师既有政治家的六韬三略，又擅长于外交家的纵横之术，更兼有阴阳家的祖宗衣钵，预言家的江湖神算，所以世人称鬼谷子是一位奇才、全才。他著有鬼谷子一书，又叫做捭阖策。民间亦有传说鬼谷子是命理师的祖师爷。鬼谷子先师从衣、食、住、行、医等、了家理财、治国方案、外政外交、兵书战策、兵器发明、天文地理、神奇推算、养生教子等等可以说达到登峰造极的地步！鬼谷子先师据传说是为个人而笑天下之人。也可以说是个难驾驭之人。他的书籍流传甚少，多为抄译。冶铜炼铁、钨铁铸剑、过目不忘、贫富均化、他是中国历史上第一个利用空气动力的人，热气球等！,鬼谷祠 定位：整理并运用关于鬼谷子的记载，结合当地民风民情，,滨水休闲区、水上酒吧街（狂欢天堂）,定位：沿百花溪及索溪河两岸，充分利用亲水的地理优势，打造具有地域文化特色并不失时尚元素的特色滨水休闲区，未来里面将会有大量的酒吧、咖啡吧、书吧、摄影吧、面包房，各国风情餐厅、会所及精品酒店等现代时尚业态，未来将成为媲美束河、阳朔，国内各类大资小资人士、无数休闲人群及观光游客的田园都市、理想之城、狂欢的天堂。主要业态：演艺吧、民谣吧、影视吧、慢摇吧。目标市场：团队及散客旅游资源、以中青年喜欢热闹的客群为主。,滨水休闲区、水上酒吧街（狂欢天堂） 定位：沿百花溪及索溪河两,百溪沟酒吧街（小资休闲、高端型）,定位： 以小资情调的酒吧区，为全世界喜 欢泡吧 “喝啤酒、看美女/男”的中 外游客营造一个幽幽小巷、浓浓 酒香、各种文化交流融合、文艺 青年的集散地。 业态：各类清吧、特色小酒吧、茶舍、书 吧、咖啡馆、风情中西餐厅、水吧、 红酒吧、雪茄吧 等,百溪沟酒吧街定位： 以小资情调的酒吧区，为全世界喜,定位：以湘西土特产、旅游工艺品、民族服饰为 主；其他如张家界风光明信片、画册、书等 旅游纪念品、个性化旅游纪念品等；也包含 国内其他地方特别有名的特色旅游产品。业态：民族服饰、 饰品、张家界土特产药材 、菌类 野菜类 、腊制品； 冷饮、 奶茶、糖水店等 快捷饮品。,名优特产街区,定位：以湘西土特产、旅游工艺品、民族服饰为 名优特产街区,特色餐饮街区,定位：位于大剧院周边，主要定位于武陵源区品牌大型餐饮店，与剧院形成互动的团队接待餐饮服务机构。目标市场：旅行团、会议团、散客等游客市场，婚庆、活动庆典、接待等本地市场。构成：引进湖湘地区和全国各地的特色餐饮店，以湘西地方菜、正宗土家菜以及湖湘菜系为重点。,大型餐饮,定位：靠近宝峰大桥一侧，便于承接本地消费市场，满足本地消费群体的需求。目标市场：自驾游、散客等游客市场、本地消费市场。构成：引进湖湘地区和全国各地的特色餐饮店。,中型餐饮,特色餐饮街区定位：位于大剧院周边，主要定位于武陵源区品牌大型,目标市场：团队游客、自助旅游、自驾车游客、本地消费者。,特色小吃/美食街,定位：张家界本地特色小吃、湘西特色小吃、湖南各地特色小吃、全国其他地方特色小吃；同时也包含本地土家菜；湘菜馆；全国特色餐饮等特色餐馆。,目标市场：团队游客、自助旅游、自驾车游客、本地消费者。特色小,旅游配套服务区,定位：提供旅游信息咨询、旅游服务指引、导游服务、票务中心、租车服务等，邮政、银行、便利店、照相器材、旅行装备、日用品等。目标市场：以自助旅游、自驾车游客为主商业模式：形成正式的旅游服务核心点，部分物业可以移交政府经营管理,武陵源旅游配套服务中心,城市商业配套,定位：此区域位置靠近规划路，设置适当的城市商业，匹配城市配 套功能。,旅游配套服务区定位：提供旅游信息咨询、旅游服务指引、,六、项目整体进度安排,1、工程建设实施计划：2009年11月项目开始启动。大约2009年11月至2010年5月开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。并同时启动招商和营销推广工作，通过招商带动推广。工期：13个月开工：2010年4月交房：2011年3月开街：2011年5月,六、项目整体进度安排1、工程建设实施计划：,项目开街盛典,持销期,待定,2011.5(初定),内部认购,2010.4,预热期,2010.3,2010.5-8,蓄水期,强销期,强势推广期,推广延续期,市场导入期,二次强推期,开售冲刺期,2、推广阶段划分：,六、项目整体进度安排,项目开街盛典持销期待定2011.5(初定)内部认购2010.,1、品牌主力店定向招商：借助于品牌大商家的知名度和超强的聚客能力，推动项目的整体招商，并为后期经营前景、投资前景提供较大的助推效应。 2、举办招商说明会：招商地以长沙、张家界为主，也可辐射至武汉、贵阳、重庆等相邻省会城市，并对丽江、大理、阳朔、凤凰等已相对成熟的休闲胜地进行知名商的挖掘。3、专门渠道招商、同步进行旅游推广：携手中国烹饪协会、湖南省餐饮协会、湖南酒吧文化节、湖南省手工艺加工协会、湖南省工艺美术协会等进行行业招商推广。4、名人、名企、名店效应：充分借鉴名人、名店、名企的市场感召力，一方面迅速带热市场，另一方面发挥圈子营销效应，对其他非主力店的招商形成带头示范，营造良好经营氛围和知名度，扩展张家界旅游品牌高度。,七、项目招商思路,1、品牌主力店定向招商：七、项目招商思路,第二部分 项目规划设计方案,第二部分,她不似民居，她就是民居 “干栏”源于“百越” 依树积木以居其上，谓之干栏 传承、变形,概念（一）,她不似民居，她就是民居概念（一）,飘逸、浪漫、通透 旅游地产的支撑力场景： 行来地少天多处 坐到山高月小时,概念（二）,飘逸、浪漫、通透 概念（二）,大空间、自由布局、似是而非 商业的内核 民居的精髓 艺术的变形,概念（三）,大空间、自由布局、似是而非概念（三）,建筑古风古韵人间仙境连绵的山峦民居的情结水的延展自然的机理,建筑概念,建筑建筑概念,区位示意图,本案位于张家界市武陵源区武陵路，地势平整，地块呈不规则形，长约495.4m，宽约180m，用地约98.6亩。地块的南向为索溪河，东邻张家界大剧院，西北临武陵源区烟草公司，东北向靠近武陵路，南向视线开阔，东北边已形成完整的城市路网，环境良好。,区位示意图本案位置本案位置本案位于张家界市武陵源区武陵路，地,沿河面过于笔直，容易一眼看透到底,用地的临街面不利于商业行为的展开,武 陵 大 道,索 溪 河,大桥,春光建材厂,张 清 公 路,区建筑工程有限公司,武陵源区保险公司,慈利县建筑工程公司武陵源办事处,武陵源区粮食局,武陵源区人民检察院,宝 峰 路,武陵源区房产局,常德交通宾馆,武陵源法官培训基地,武陵源区社会保险局,武陵源区烟草公司,北面环境过于杂乱影响地块内部品质,百 溪 沟,一号地块,二号地块,现状分析图,沿河面过于笔直，容易一眼看透到底用地的临街面不利于商业行为的,规划方案三,规划方案三,武陵源索溪古街方案三总平面图（1）,总体布局 整体规划院落围合式布局，利用建筑形体和体量的组合，以线性飘积理论为原则，进行有机的布置；建筑力求浪漫、飘逸和通透，体现旅游特色商业街所应具备的时尚和拙朴的气质，同时满足现代商业街区的功能和审美需求。 旅游商业街区的主入口设在用地的东面，比邻张家界大剧院，以现有广场共同组织为入口广场，整个建筑组团依据三区一带的原则，依次为：百溪沟以东的入口区，百溪沟以西的中部休闲区和末端的城市商业区，沿着索溪河形成河滨休闲景观带以打造靓丽的滨河景观。,武陵源索溪古街方案三总平面图（1）总体布局,武陵源索溪古街方案三总平面图（2）,总体布局 整体规划院落围合式布局，利用建筑形体和体量的组合，以线性飘积理论为原则，进行有机的布置；建筑力求浪漫、飘逸和通透，体现旅游特色商业街所应具备的时尚和拙朴的气质，同时满足现代商业街区的功能和审美需求。 旅游商业街区的主入口设在用地的东面，比邻张家界大剧院，以现有广场共同组织为入口广场，整个建筑组团依据三区一带的原则，依次为：百溪沟以东的入口区，百溪沟以西的中部休闲区和末端的城市商业区，沿着索溪河形成河滨休闲景观带以打造靓丽的滨河景观。,武陵源索溪古街方案三总平面图（2）总体布局,武陵源索溪古街方案三总平面图,武陵源索溪古街方案三总平面图,方案三结构分析图,酒吧,餐饮小吃,休闲业态,旅游购物,体验式工艺坊,鬼谷寺,城市配套型物业,分区原则： 整个规划片区按照业态划分，大体上共分为三种类型的业态模式，即购物街区、餐饮街区及休闲文化街区。原则上并无独立的功能街区，各个功能街区之间力求做到相互渗透，并以同业差异、异业互补的原则，进行相对的功能片区的划分，及业态的有机组合。具体分布如下：入口区部分由入口广场及沿武陵路设置大型餐饮店、内部街道两旁设置旅游购物店、沿百溪沟一侧设置休闲文化店组成；百溪沟以西的中部休闲区共计由五条街区组成，由上至下分别是驿站和城市配套性商业综合街区、旅游购物店街区、餐饮小吃及地方特色街区、旅游购物街区、休闲文化街区组成；末端城市商业区主要分布购物、餐饮等。,方案三结构分析图酒吧餐饮小吃休闲业态旅游购物体验式工艺坊鬼谷,方案（三）二楼特色小吃功能结构分析图,餐饮小吃,方案（三）二楼特色小吃功能结构分析图 餐饮小吃,方案三交通分析图,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,P,酒吧,餐饮小吃,休闲业态,旅游购物,体验式工艺坊,鬼谷寺,城市配套型物业,动态交通：依据功能分区组织内部交通，分设两个主要的人流入口，分别设置在靠近张家界大剧院一侧和天子路宝峰桥附近，次入口四个设在场地西北侧及武陵路，兼为物流出入口，同时也作为各功能区的主入口。主路宽7m，次路4-5m，与消防通道结合，形成分区的环道和地块环道。静态交通：沿地块周边分区域布置露天地面临时停车位，可停车二百余辆。,方案三交通分析图PPPPPPPPPPPPPPPPP酒吧餐饮小,方案三交通分析图消防通道,消防通道,方案三交通分析图消防通道消防通道,方案三交通分析图旅游购物线路,旅游购物线路,方案三交通分析图旅游购物线路旅游购物线路,方案三交通分析图餐饮小吃,一层餐饮小吃路线,二层餐饮小吃路线,入口,方案三交通分析图餐饮小吃一层餐饮小吃路线二层餐饮小吃路线,方案三交通分析图酒吧线路,酒吧路线,方案三交通分析图酒吧线路酒吧路线,方案三景观分析图,滨水景观轴线,景观节点,水体,绿化,景观轴,方案三景观分析图滨水景观轴线景观节点水体绿化景观轴,方案三水系流线图,水系,节点,方案三水系流线图 水系节点,方案三竖向分析图,方案三竖向分析图,方案三综合管线分布图,方案三综合管线分布图,建筑设计构思采用丰富的空间语言进行建筑的平面功能设计，从街道、入户、至庭院都在可能的情况之下留有一定的空间冗余量，以丰富建筑空间的形态和体验感。建筑的平面功能采取开放式设计，即在业主购入之后，方便再次分隔进行使用。为了体现当地的风貌特色，在立面造型上希望把土家族和苗族的传统语言通过艺术的再加工和简洁的抽象变形，作为建筑表现的构成元素，材料的选择尽量考虑以用地为圆心以半径50公里范围之内的材料作为设计的主要建筑材料，配备现代高科技灯光、声响等辅助手段，力求体现土风苗韵的民族风情使整个立面风格统一，古朴大气。商业建筑层数为23层，层高为4米。室内外高差：在本工程建筑室内外高差均设计为依地形不同分别有0.15米至0.3米。垂直交通：均以封闭楼梯和开放楼梯解决垂直交通，以区别商业人流和内部员工生活交通。,某古街项目整体策划汇报方案96张课件,效果图,效果图,鸟瞰图二,鸟瞰图二,入口一,入口一,旅游购物街,旅游购物街,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,水上酒吧,景观绿化系统设计: 由于商业街区的公共性、开放性和实用性等诸多要求，在景观设计上应以简练、概括为主，同时体现以人为本的理念。设计中应该做到与道路及建筑的有机衔接，和周边环境做到借景和对景等的景观效果和氛围；结合各街区功能及性质的不同要求，进行不同风貌的场景式设计；采用与人们生活息息相关的物件作为造景的元素，以民间的趣闻趣事作为主题。力求做到强化带状空间的纵深和扩展感，并用生态学理论来指导景观设计。 在表现手法上，以形式美体现思想性和精神面貌，以简约的、概括的现代手法为主，细节上以精细的工笔手法刻画，体现出优雅的文化特色及装饰效果，突出景观规划的装饰性、观赏性和时代性；以生态建设为目的，在设计时，侧重竖向的绿化，平面绿化率适当减少，绿化手法上以开阔的、简练的手法处理，符合现代人的生活和审美节奏；小品设计以功能和景观兼容为目的，在满足其使用功能的前提下，达到景观装饰的效果。 植物设计力求虚实有序，通过树影、声响、叶色等传递风、月、云、日、气、四季等自然的信息。在植物配植上，充分考虑武陵源地区的土壤特点、植物四季季相更替和色彩搭配，以使在不同的季节形成不同的景致，同时形成稳定、自然的生态植物群落，给游客在视觉上传递轻松和愉悦的感受，形成“以人为本”的空间环境。,景观绿化系统设计:,第三部分 项目景观设计意向,第三部分,景观场景营造设计概念,设计主题：本案的设计主题为“欢乐”，以打造欢乐之都为核心设计方向。设计概念：本案的设计概念为“经脉”。“经”，指的是传输欢乐的渠道；“脉”，指的是由欢乐冲击而形成的搏动点。概念拓展：以“传统民族”文化为项目内在骨架支撑，以“水”文化为贯穿整个项目的经络，以“土家民俗和农耕”文化为项目脉点，将欢乐主题以场景景观营造方式再现于世人面前。实现方式：以本土风俗民情为元素，以故事性为线索，以参与互动性为场景景观营造宗旨。用不同的场景情趣给人们带来欢乐，把文化作为项目的内在支撑，使本案具有一定的文化底蕴，在传承文化中实现可持续发展的夙愿。挖掘欢乐的根本所在，打造观光休闲体验于一体的旅游模式景观。本案以大湘西文化为设计背景，土家族的生活方式服饰装饰为设计要素，结合景观空间营造形态与审美情趣，更好的包装本项目，提升项目品质。,景观场景营造设计概念设计主题：本案的设计主题为“欢乐”，以,总平面图,总平面图,夜景平面图,夜景平面图,夜景效果示图意,夜景效果示图意,道路流线分析,场景景观流线,滨水景观流线,道路流线分析场景景观流线滨水景观流线,景观分区分析,临街商业景观,场景体验景观,入口标志景观,文化体验景观,大剧院,水景体验景观,景观分区分析临街商业景观 场景体验景观入口标志景观文化,景观节点流线分析,景观节点流线分析,商业街、小吃街意向,运用景观场景营造手法，渲染购物与小吃的喧闹情趣。,商业街、小吃街意向运用景观场景营造手法，渲染购物与小吃的喧闹,百溪沟滨河休闲吧场景营造,借助百溪沟的水源，营造休闲吧的亲水性与意境生动的情趣，运用梯式跌水方式和搭建稳固的简易亲水平台实现该水域景观改造，将土家的水车水磨融入水系场景中，营造欢快的农耕场景。,百溪沟滨河休闲吧场景营造借助百溪沟的水源，营造休闲吧的亲水性,百溪沟沿河景观营造,百溪沟沿河景观营造,索溪滨河酒吧场景营造,以亭台楼宇营造滨水平台与水上酒吧场景，打造张家界第一水上酒吧街。,索溪滨河酒吧场景营造以亭台楼宇营造滨水平台与水上酒吧场景，打,索溪沿河景观营造,运用三段拦水坝将索溪的水蓄积起来，让本地块区域内的水系保持常年满水状态，形成饱和态景观水域，同时搭建亲水平台实现人的亲水性提升水上酒吧街水上品质。在次入口处的一级拦水坝内构件大型水车，将水车与水上酒吧街连为一个整体，形成朴实唯美的喧闹场景。,索溪沿河景观营造运用三段拦水坝将索溪的水蓄积起来，让本地块区,主入口（人间仙境张家界）,入口以笑脸图腾柱定义欢乐的主题，以七棵银杏阐述“人间仙境张家界”的来历，营造氛围精致而雄伟。,主入口（人间仙境张家界）入口以笑脸图腾柱定义欢乐,次入口（水乐鼓声）,次入口的进入主要以步行为主，首先映入眼帘的是一尊铜鼓雕塑，鼓是中国传统乐器，同时也是土家族苗族的传统乐器，具有民族特色的舞蹈“撒叶儿嗬”和“三棒鼓”都与鼓有关，鼓的形式在一定程度上代表了一个民族的特质。在这个场景中，我们提取其中具有代表性的概念，顺势而下形成三级跌水，同时结合鼓与水的声音，形成水流击鼓的水乐鼓声的造古音乐广场。,次入口（水乐鼓声）次入口的进入主要以步行为主，首先映入,节点一大地之母广场,以大地之母的博爱名义展开欢乐的主题，以水的灵动打造欢快的节奏，营造手法简约古朴。人们通过抚摸雕像以保佑富贵平安，快乐永驻。,节点一大地之母广场以大地之母的博爱名义展开欢乐的主题，以水的,以土家族帽子的形式营造托绣球的景观场景，将帽子做成三级漏斗形式，球安置于上，底端设置一聚宝盆，形成日进斗金的概念，游客可以往聚宝盆中投放钱币，以示意聚集财运。,节点二绣球广场,以土家族帽子的形式营造托绣球的景观场景，将帽子做成三级漏斗形,水磨是土家的传统农作方式，借助水磨的概念，运用水车将百溪沟的水引入该广场，形成流动性参与景观，并形成整个项目的水源节点，贯穿项目内部水系。,节点三水磨广场,水磨是土家的传统农作方式，借助水磨的概念，运用水车将百溪沟的,节点四凤凰广场,以苗鼓和水磨的运转形式结合苗族凤冠的概念而营造的凤凰广场具有独特的参与性，我们将十二生肖的图案以浮雕的形式镶嵌在广场上，根据年份将转轮推放固定在属相位置上，每年过往的游客经过抚摸旋转鼓盘而得到好运。,节点四凤凰广场以苗鼓和水磨的运转形式结合苗族凤冠的概念而营造,节点五莲花广场,莲花作为中国的活化石与传统文化的必要元素结合张家界独有民族特色的舞蹈“高花灯”而设计形成的以花蕊为灯，以花瓣为装的莲花广场，营造欢快愉悦的热闹场景，游客们可以通过在花瓣上悬挂心愿牌来乞求自己心仪的对象能够和自己长相厮守，同时游客们可以跳高摸杆的方式满足节节高升的心理诉求。,节点五莲花广场莲花作为中国的活化石与传统文化的必要元素结合张,节点六鬼谷井（井中洞天）,鬼谷祠前造鬼谷井以弘扬鬼谷子之孝道，鬼谷井素有井中洞天之美誉，结合鬼谷子的命理学说，卜算命运前程，洞察万物轮回变迁，同时游客用井中的水洗洗手，可以洗去一年的霉运得到运，洗洗脸，可以洗去一年的苦恼得到欢乐。,节点六鬼谷井（井中洞天）鬼谷祠前造鬼谷井以弘扬鬼谷子之,部分场景节点,部分场景节点,